Aluguer

O contrato de arrendamento é um acordo vinculativo entre o inquilino e o senhorio, desde que o seu conteúdo se baseie na legislação aplicável. O contrato de arrendamento pode ser celebrado por um período determinado ou indeterminado.

Se está a arrendar um apartamento, deve insistir num contrato de arrendamento escrito. Verifique cuidadosamente o contrato antes de o assinar.

O contrato de arrendamento obriga o senhorio a entregar o apartamento ao inquilino em condições adequadas. O inquilino compromete-se a pagar ao senhorio a renda acordada com regularidade e pontualidade e a manter o apartamento em boas condições.

O contrato de arrendamento descreve a localização e a dimensão do apartamento, bem como o número e o tipo de divisões, incluindo as caves. O contrato especifica tanto o montante da renda de base (também designada por renda de base) como o montante das despesas gerais de funcionamento suplementares, bem como as despesas de aquecimento e de água (designadas conjuntamente por renda quente).

O contrato de arrendamento estipula igualmente a data em que a renda deve ser paga, ou seja, o mais tardar no terceiro dia útil do mês. Determina igualmente quando e como o contrato de arrendamento pode ser rescindido e o apartamento devolvido ao senhorio.

O contrato de arrendamento estipula igualmente os acordos relativos às reparações estéticas e à manutenção do apartamento.

Ligações

• Lei das rendas e do arrendamento
• Conselhos sobre a lei do arrendamento

As despesas gerais de funcionamento e as despesas de aquecimento e de água são elementos importantes do contrato de arrendamento e são indicadas no contrato de arrendamento como adiantamentos mensais fixos.

As despesas gerais de funcionamento incluem essencialmente

• as despesas de aquecimento e de abastecimento de água quente
• Despesas de água fria e de águas residuais, bem como de águas pluviais
• Imposto predial e seguro do imóvel
• Custos de limpeza do edifício e das ruas e eliminação de resíduos
• Despesas com o zelador
• Custos de iluminação da casa, eventualmente custos de elevador.

Os custos do aquecimento, da água quente e da água fria dependem do consumo. Por esta razão, os contadores de água e os aparelhos de aquecimento são lidos anualmente, geralmente no início de janeiro, e os custos reais são facturados. Se necessário, o inquilino deve autorizar o acesso ao seu apartamento para este efeito.

O resultado desta declaração anual dos custos de exploração é um saldo credor ou um crédito adicional e é comunicado ao inquilino durante o ano civil em curso para o ano facturado. Se não concordar com a declaração, deve apresentar a sua objeção por escrito ao senhorio no prazo de 4 semanas após a receção da declaração.

Os custos efectivos do alojamento, incluindo os custos de funcionamento e de aquecimento, só são, portanto, calculados e determinados após a declaração anual dos custos de funcionamento.

Se o crédito adicional for particularmente elevado ou baixo, os adiantamentos mensais para o ano seguinte podem ser ajustados pelo senhorio, a fim de evitar créditos adicionais muito elevados no futuro. O senhorio pode igualmente aumentar os adiantamentos em caso de aumento dos preços da energia. O inquilino será previamente informado por escrito do aumento previsto dos adiantamentos.

Se receber prestações sociais

Se tiver de efetuar um pagamento adicional de acordo com a fatura de serviços públicos, pode solicitar à jenarbeit ou aos serviços sociais que esse pagamento adicional seja coberto, caso receba prestações destas entidades.

O pedido informal deve ser apresentado imediatamente após a receção da fatura de serviços públicos. Deve ser anexada uma cópia do extrato anual completo. Também pode requerer o pagamento das despesas de funcionamento suplementares para os contratos de arrendamento que já não existem, se ainda estiver a receber ALG II ou prestações de assistência social nessa altura.

O pedido de pagamento das despesas de funcionamento suplementares só será pago total ou parcialmente a título de subvenção ou de empréstimo se as despesas não forem causadas por um comportamento de consumo ineficaz. Por conseguinte, deve certificar-se de que utiliza o aquecimento e a água com moderação.

Além disso, é necessário apresentar imediatamente à jenarbeit ou aos serviços sociais uma nota de crédito da fatura anual dos serviços de utilidade pública, uma vez que esta é considerada um rendimento e, por conseguinte, deve ser tida em conta na concessão das prestações.

Regra geral, o acordo sobre o depósito de aluguer faz parte do contrato de arrendamento. A caução de aluguer é um depósito de segurança fornecido pelo inquilino. Serve para garantir eventuais créditos do senhorio decorrentes do arrendamento, por exemplo, devido a pedidos de indemnização, pagamentos de rendas em atraso e outros.

O montante da caução não pode exceder 2 a 3 rendas de base. Em Jena, é geralmente de 2 rendas de base. A caução deve ser sempre paga na totalidade no início do contrato de arrendamento.

Se não tiver condições económicas para o fazer, o pagamento da caução em prestações só é possível mediante acordo prévio com o senhorio. A primeira prestação deve ser paga no início do arrendamento.

O depósito de renda é geralmente investido numa caderneta de poupança do inquilino, que é penhorada e entregue ao senhorio.

O depósito de renda deve ser reembolsado ao inquilino na totalidade e com juros, se não tiver havido danos causados pelo inquilino durante o período de arrendamento e se não houver rendas em atraso ou um crédito pendente da conta de serviços públicos.

Caso contrário, os créditos do senhorio sobre o inquilino serão deduzidos do depósito de aluguer e, se for caso disso, apenas será efectuado um reembolso proporcional. O senhorio dispõe geralmente de 3 a 6 meses após o fim do contrato de arrendamento para devolver a caução de arrendamento.

Se o senhorio reclamar créditos decorrentes do arrendamento, deve elaborar uma lista dos créditos, indicando o motivo e o montante. Se não concordar com o facto de não receber o depósito (na totalidade) e não conseguir chegar a acordo com o senhorio, pode intentar uma ação judicial no tribunal do seu local de residência.

Para arrendar um apartamento pertencente a uma cooperativa de habitação, é necessário aderir à cooperativa. Adquire acções e torna-se assim membro com direito de voto, podendo participar na tomada de decisões em matéria de habitação. O montante destas quotas varia de uma cooperativa para outra. Quando sair da cooperativa, as suas quotas-partes ser-lhe-ão reembolsadas no prazo de um ano fiscal.

Se recebe prestações do Estado e não pode pagar a caução ou as quotas-partes da cooperativa com os seus próprios meios, informe-se junto da sua autarquia sobre as possibilidades de financiamento.

O apartamento é entregue ao inquilino no dia acordado. Observe atentamente o seu novo apartamento. Será preenchido o chamado protocolo de entrega, no qual serão registados os defeitos existentes.

O tipo e o número de chaves entregues ao inquilino também são registados. Além disso, as leituras dos contadores de água e de eletricidade e dos aparelhos de aquecimento são registadas por escrito.

O protocolo de entrega é assinado por si e pelo gestor do imóvel na qualidade de representante do senhorio ou pelo próprio senhorio. Receberá uma cópia.

Como inquilino, normalmente dá ao senhorio autorização de débito direto na sua conta ou paga a renda por ordem permanente. Isto assegura o pagamento regular da renda. O pagamento em dinheiro não é habitual.

Se for beneficiário de prestações de jenarbeit ou dos serviços sociais especializados, também é possível transferir a renda diretamente para o senhorio, a seu pedido. Deve informar por escrito a entidade competente do seu pedido.

Se quiser mudar-se para a sua nova casa, há muito a organizar. Dependendo da dimensão do seu agregado familiar, pode organizar a mudança sozinho, por exemplo, com o seu próprio carro ou com o de um amigo.

Precisa de um carro maior? Com a carta de condução adequada, também pode alugar uma carrinha online em vários fornecedores.

Também pode querer subcontratar completamente a mudança. Neste caso, pode obter orçamentos de empresas de mudanças profissionais e encontrar o fornecedor certo.

Observe as possibilidades de estacionamento em frente à sua casa anterior e à nova. Se considerar que os lugares de estacionamento são limitados e precisar de espaço livre, contacte a equipa de Regulamentos de Trânsito e solicite uma proibição de estacionamento devido à mudança.

Despesas de mudança

Se pretender reclamar as despesas de mudança a uma autoridade de benefícios, deve solicitar separadamente o pagamento do depósito de renda, das despesas de mudança, etc., antes de assinar o contrato de arrendamento. Os pedidos devem ser apresentados por escrito e suficientemente fundamentados.

Em geral, as despesas de mudança e o depósito de renda são cobertos se a mudança for necessária ou tiver sido organizada pela jenarbeit ou pelos serviços sociais e se os custos da futura casa forem razoáveis.

Regra geral, a mudança é reconhecida como necessária se o trabalhador aceitar um emprego fora de Jena, se estiver separado do seu cônjuge ou em caso de risco grave de saúde ou devido a condições de vida excessivamente apertadas.

Em princípio, a mudança não é necessária se um filho da comunidade carenciada tiver atingido a maioridade, se a casa estiver mal mobilada ou se houver apenas o desejo de mudar de bairro.

As despesas de mudança são cobertas pelo aluguer de um veículo e pelas caixas de transporte.

Se a mudança não puder ser efectuada de forma autónoma, por exemplo, devido a restrições de saúde, devem ser apresentados à jenarbeit ou aos serviços sociais pelo menos 3 orçamentos de empresas de mudanças. A cobertura dos custos será efectuada com base na proposta mais favorável.

Após a mudança

Após a mudança bem sucedida, deve registar imediatamente o seu novo local de residência no serviço de registo de residentes, em Jena, no Centro de Atendimento ao Cidadão. É preferível marcar uma entrevista para o período de duas semanas após a mudança, antes da mudança planeada.

É útil que se organize uma ordem de envio junto dos correios. Deste modo, terá tempo para proceder a outros registos necessários. Enquanto estiver a encaminhar o seu novo endereço para os serviços competentes, o correio para o seu endereço anterior também chegará à sua nova residência.

Comunique o seu novo local de residência às autoridades competentes, à sua entidade patronal, ao serviço de registo, à companhia de seguros de saúde, ao serviço de cobrança de taxas e às companhias de seguros. Informe também os seus fornecedores de Internet, telefone e energia da mudança.

Ligações

• Registar o seu apartamento
• Registo de novo apartamento

Imediatamente após a mudança para o seu novo apartamento, deve registar-se junto da Stadtwerke Jena ou de outro fornecedor de energia à sua escolha e assinar um contrato de fornecimento de eletricidade e, se disponível no apartamento, também de gás.

Para o efeito, deve contactar o fornecedor da sua escolha. Por vezes, o senhorio também o fará depois de ter assinado o contrato de arrendamento.

Para poupar energia e, portanto, custos, compre electrodomésticos da classe de eficiência energética AA ou A. Utilize lâmpadas economizadoras de energia. Também poupará dinheiro se desligar da corrente os aparelhos de elevado consumo, como televisores ou computadores, antes de se deitar ou quando se ausentar por longos períodos.

O regulamento interno regula a convivência de todos os colegas de casa no edifício. Aplicam-se a todos e contêm os seus direitos e obrigações. Respeite as regras do seu regulamento interno. Trata-se de um quadro de aplicação geral que pode variar de senhorio para senhorio.

O regulamento interno regula os seguintes aspectos da vida e do arrendamento:

1. Ruído: Evitar a poluição sonora desnecessária. O ruído é proibido durante o período de descanso do meio-dia.
2. Segurança: Fechar as portas da frente e as entradas das caves atrás de si e manter desimpedidas as vias de evacuação e salvamento.
3. Limpeza: Limpe as escadas e os corredores de acordo com o calendário de limpeza e utilize os meios de separação dos resíduos (consulte as empresas de serviços públicos).
4. Ventilação: Respeitar as recomendações relativas à ventilação da habitação para evitar a humidade e o aparecimento de bolores.
5. Veículos: Respeite as regras de estacionamento de bicicletas e veículos.
6. Animais de estimação: Informe-se sobre as regras de aquisição e detenção de animais de estimação.

Guardar animais de estimação

Se nada tiver sido acordado no contrato de arrendamento relativamente à posse de animais de estimação, o inquilino pode adquirir animais de pequeno porte sem autorização do senhorio, mas deve obter autorização do senhorio para animais de maior porte. Também pode ser acordado no contrato de arrendamento que a posse de animais requer a autorização do senhorio.

O inquilino pode não estar proibido de ter animais de estimação, mas pode estar expressamente proibido de ter cães e gatos. Neste caso, apenas podem ser mantidos pequenos animais, como peixes ornamentais, hamsters, ratos ou periquitos.

Uma exceção é a posse de um cão-guia, se necessário. Este é sempre permitido.

Se os animais incomodarem significativamente os outros inquilinos, a licença para ter animais pode ser revogada. O senhorio pode, por exemplo, retirar a licença a um cão que ladra incessantemente todos os dias.

Defeitos como bolor ou mau funcionamento do aquecimento devem ser comunicados ao senhorio, se possível por escrito. Os danos devem ser reparados pelo senhorio num prazo razoável.

Se o senhorio for responsável pelo defeito e este não puder ser corrigido a curto prazo, o inquilino tem direito a uma redução da renda.

O bolor é um defeito como qualquer outro. No entanto, também pode ser causado por um comportamento incorreto do inquilino em matéria de aquecimento e ventilação. A formação de bolor não dá ao arrendatário o direito de rescindir o contrato sem aviso prévio.

Reparações cosméticas

As reparações cosméticas são obras regulamentadas legal e contratualmente, destinadas a compensar o desgaste do apartamento devido ao uso normal.

As reparações estéticas a efetuar pelos arrendatários durante a utilização incluem a colocação de papel de parede e a pintura das paredes e dos tectos, a manutenção dos pavimentos, das portas interiores, das janelas e do interior da porta do apartamento.

O inquilino deve efetuar estas reparações de forma profissional e a expensas próprias durante o arrendamento, sobretudo se o apartamento estiver sujeito a um grande desgaste.

Também suportam os custos de pequenas obras de manutenção, ou seja, a reparação de danos nas instalações eléctricas, de água e de gás, nos sistemas de aquecimento e nas fechaduras das janelas e das portas.

No final do arrendamento, os inquilinos devem efetuar todas as reparações necessárias para compensar ou corrigir o desgaste ou os danos significativos do apartamento.

Por outro lado, o senhorio não pode exigir que o apartamento seja renovado ou pintado de uma determinada cor quando o inquilino sair. Os sinais normais e adequados de desgaste, tais como riscos ligeiros, sinais de desgaste que não se devam a negligência grave, não têm de ser removidos pelo inquilino.

O senhorio tem o direito de efetuar medidas de modernização que sirvam para manter ou melhorar o imóvel arrendado, poupar energia ou água, etc. O inquilino deve tolerar tais medidas se estas não lhe causarem dificuldades, a ele, aos seus familiares ou aos membros do seu agregado familiar.

O inquilino deve tolerar estas medidas se não lhe causarem dificuldades, a ele, aos seus familiares ou aos membros do seu agregado familiar. Após a conclusão das medidas de modernização, o senhorio tem o direito de aumentar a renda mensal até ao limite legalmente fixado.

Além disso, o senhorio pode aumentar a renda, no âmbito das disposições legais, devido a um aumento geral dos custos de exploração ou para se adaptar ao índice de rendas em vigor.

Os inquilinos são previamente informados por escrito deste facto. Em caso de aumento da renda, os inquilinos têm um direito especial de rescisão.

O contrato de arrendamento pode ser rescindido pelo arrendatário mediante aviso prévio. O aviso de rescisão deve então ser recebido pelo senhorio o mais tardar no 3.º dia útil de um mês civil até ao fim do mês seguinte.

Uma vez que não é a data de envio do aviso de rescisão, mas a data de receção que é relevante, é aconselhável enviar o aviso de rescisão por carta registada com aviso de receção. Também pode entregá-lo pessoalmente e obter uma cópia da rescisão confirmada.

No final do arrendamento, o mais tardar na data de entrega, o inquilino deve desocupar completamente o apartamento e restituí-lo ao seu estado inicial.

As alterações estruturais efectuadas de forma independente durante o arrendamento devem ser removidas (por exemplo, paredes divisórias).

O senhorio tem o direito de rescindir o contrato de arrendamento sem aviso prévio por justa causa, nomeadamente se o inquilino estiver em atraso no pagamento da renda e se o montante da renda em atraso for de 2 meses. Neste caso, a renda mensal inclui também os adiantamentos mensais para despesas acessórias.

O senhorio também pode rescindir o contrato de arrendamento se o inquilino não utilizar o apartamento em conformidade com o contrato ou se, de um modo geral, se comportar de forma contrária ao contrato, o que perturba significativamente os direitos do senhorio ou a coabitação dos companheiros de apartamento.

Isto inclui, por exemplo, danos no apartamento, perturbação do sossego devido a ruídos e afins.