Location

Le contrat de location est un accord contraignant entre le locataire et le bailleur, pour autant que son contenu soit conforme au droit en vigueur. Le contrat de location peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Si vous louez un appartement, vous devriez exiger un contrat de location écrit. Examinez attentivement le contrat avant de le signer.

Le contrat de location oblige le bailleur à remettre le logement au locataire dans un état approprié. Le locataire s'engage à payer régulièrement et ponctuellement le loyer convenu au bailleur et à maintenir le logement en bon état.

Le contrat de location décrit l'emplacement et la taille du logement ainsi que le nombre et le type de ses pièces, y compris les caves. Le montant du loyer de base (également appelé loyer froid) ainsi que le montant des frais généraux supplémentaires et des frais de chauffage et d'eau (appelés ensemble loyer chaud) sont fixés dans le contrat.

Le contrat de location détermine également la date à laquelle le loyer doit être payé, à savoir au plus tard le troisième jour ouvrable du mois. Il stipule également quand et comment le contrat de location peut être résilié et le logement restitué au bailleur.

Les accords concernant les réparations esthétiques ou l'entretien du logement sont également fixés dans le contrat de location.

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• Location et droit de bail
• Conseil en droit du bail

Les frais généraux d'exploitation ainsi que les frais de chauffage et d'eau sont des éléments importants du contrat de location et sont indiqués dans le contrat de location sous forme de paiements mensuels anticipés forfaitaires.

Les frais généraux d'exploitation comprennent principalement :

• les frais de chauffage et d'approvisionnement en eau chaude
• les frais d'eau froide et d'eaux usées ainsi que les eaux de pluie
• l'impôt foncier et les assurances du bâtiment
• les frais de nettoyage des bâtiments et des rues ainsi que l'élimination des déchets
• frais de conciergerie
• frais d'éclairage de l'immeuble, éventuellement frais d'ascenseur.

Les frais de chauffage, d'eau chaude et d'eau froide dépendent de la consommation. C'est pourquoi un relevé des compteurs d'eau et des répartiteurs de frais de chauffage est effectué chaque année, en général début janvier, ainsi que le décompte des frais réels. Si nécessaire, le locataire doit autoriser l'accès à son logement pour ce faire.

Le résultat de ce décompte annuel des frais d'exploitation est un crédit ou une créance supplémentaire et est communiqué au locataire pendant l'année civile en cours pour l'année décomptée. Si vous n'êtes pas d'accord avec le décompte, soumettez votre objection par écrit au bailleur dans les quatre semaines suivant la réception du décompte.

Les coûts réels du logement, y compris les frais d'exploitation et de chauffage, ne sont donc déterminés et établis qu'après le décompte annuel des frais d'exploitation.

En cas de demande supplémentaire particulièrement élevée ou faible, les paiements mensuels anticipés pour l'année suivante peuvent être adaptés par le bailleur afin d'éviter des demandes supplémentaires très élevées à l'avenir. De même, en cas d'augmentation des prix de l'énergie, le bailleur peut, dans certaines circonstances, augmenter les paiements anticipés. Le locataire est informé à l'avance et par écrit de l'augmentation prévue des paiements anticipés.

En cas de perception de prestations sociales

Si, d'après le décompte des frais d'exploitation, vous devez payer un supplément, vous pouvez demander la prise en charge de ce supplément à jenarbeit ou au service social, si vous percevez des prestations de ces autorités.

La demande informelle doit être introduite immédiatement après la réception du décompte des frais d'exploitation. Elle doit être accompagnée d'une copie du décompte annuel complet. Il est également possible de demander la prise en charge du rappel de frais d'exploitation pour les contrats de location qui ne sont plus en vigueur, si des prestations de l'ALG II ou de l'aide sociale sont encore perçues à ce moment-là.

Un rappel de frais de fonctionnement n'est pris en charge en tout ou en partie sous forme d'aide ou de prêt que si les frais ne sont pas dus à un comportement de consommation non économique. Veillez donc à une consommation économique en matière de chauffage et d'utilisation de l'eau.

Une note de crédit provenant du décompte annuel des frais d'exploitation doit également être immédiatement envoyée à jenarbeit ou au service social, car elle est considérée comme un revenu et doit donc être prise en compte lors de l'octroi de la prestation.

En règle générale, l'accord relatif à une garantie de loyer fait partie intégrante du contrat de location. La garantie de loyer est un dépôt de garantie du locataire. Elle sert à couvrir les prétentions potentielles du bailleur découlant de la relation de location, par exemple en raison de demandes de dommages et intérêts, de loyers impayés et autres.

Le montant de la caution ne doit pas dépasser le montant de 2 à 3 loyers froids. A Iéna, elle s'élève généralement à 2 loyers froids. En principe, la caution doit être versée dans son intégralité au début du bail.

Si vous n'êtes pas en mesure de le faire financièrement, le paiement de la caution en plusieurs fois n'est possible qu'après un accord préalable avec le bailleur. Le premier versement doit être effectué au début du bail.

En règle générale, la garantie de loyer est placée sur un livret d'épargne du locataire, qui est mis en gage et remis au bailleur.

La garantie de loyer doit être remboursée au locataire dans son intégralité et avec des intérêts si, pendant la durée du bail, aucun dommage n'a été causé par le locataire et qu'il n'y a pas d'arriérés de loyer ou de créance impayée résultant du décompte des frais d'exploitation.

Dans le cas contraire, les droits du bailleur vis-à-vis du locataire sont compensés par la caution de loyer et, le cas échéant, seuls les montants proportionnels sont remboursés. En règle générale, le bailleur dispose de 3 à 6 mois après la fin du bail pour restituer la garantie de loyer.

Si le bailleur fait valoir des prétentions découlant du bail, il doit établir une liste des prétentions en indiquant le motif et le montant. Si vous n'êtes pas d'accord avec le fait que la caution ne vous soit pas (entièrement) restituée et que vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord avec le bailleur, vous pouvez porter plainte auprès du tribunal d'instance de votre lieu de résidence.

Pour louer un appartement appartenant à une coopérative d'habitation, vous devez acheter des parts de la coopérative. Vous achetez des parts et devenez ainsi un électeur qui peut participer aux décisions concernant le logement. Le montant de ces parts varie d'une coopérative à l'autre. Lorsque vous quittez votre logement, les parts que vous avez payées vous sont remboursées dans un délai d'un an.

Si vous recevez des prestations de l'État et que vous ne pouvez pas payer la caution ou les parts sociales par vos propres moyens, renseignez-vous sur les possibilités de financement auprès de l'autorité compétente pour vous.

Le jour convenu, l'appartement est remis au locataire. Veuillez examiner attentivement votre nouvel appartement. Un soi-disant procès-verbal de remise est rempli, dans lequel sont consignés les éventuels défauts.

Le type et le nombre de clés qui seront remises au locataire seront également notés. En outre, les relevés des compteurs d'eau et d'électricité ainsi que des répartiteurs de frais de chauffage sont consignés par écrit.

Vous et le gérant de l'immeuble, en tant que représentant du bailleur, ou le bailleur lui-même, signez le procès-verbal de remise. Vous en recevez une copie.

En tant que locataire, vous donnez habituellement au bailleur une autorisation de prélèvement sur votre compte ou vous payez votre loyer par ordre permanent. Ainsi, le paiement régulier de votre loyer est assuré. Le paiement en espèces n'est pas habituel.

Si vous êtes bénéficiaire de prestations de jenarbeit ou du Fachdienst Soziales, un virement direct du loyer au bailleur est également possible à votre demande. Vous devez faire part de votre souhait par écrit au service concerné.

Lorsque vous emménagez dans votre nouveau logement, il y a beaucoup à organiser. Selon la taille de votre ménage, vous pouvez organiser vous-même votre déménagement, par exemple avec votre propre voiture ou celle d'une connaissance.

Vous avez besoin d'une voiture plus grande ? Si vous avez le permis de conduire correspondant, vous pouvez louer une camionnette en ligne auprès de différents fournisseurs.

Vous souhaitez peut-être confier le déménagement à d'autres personnes. Dans ce cas, vous pouvez demander des devis à des déménageurs professionnels et trouver ainsi le prestataire qui vous convient.

Tenez compte des possibilités de stationnement devant votre ancien et votre nouveau logement. Si vous pensez que les possibilités de stationnement sont limitées et que vous avez besoin d'espace libre, contactez l'équipe chargée des arrêtés de circulation et demandez une interdiction d'arrêt pour cause de déménagement.

Frais de déménagement

Si vous souhaitez faire valoir vos frais de déménagement auprès d'une autorité de prestation, vous devez demander séparément la prise en charge de la caution de loyer, des frais de déménagement et autres avant la conclusion du contrat de location. Les demandes doivent être faites par écrit et suffisamment motivées.

En général, les frais de déménagement ainsi que la garantie de loyer sont pris en charge si le déménagement est nécessaire ou s'il a été organisé par jenarbeit ou le service social et si les coûts du futur logement sont raisonnables.

En règle générale, le déménagement est reconnu comme nécessaire en cas de prise d'un emploi en dehors d'Iéna, de séparation de conjoints ou en cas de danger massif pour la santé ou en raison de conditions de logement excessivement étroites.

En principe, un déménagement n'est pas nécessaire si un enfant de la communauté de besoins atteint la majorité, si le logement est mal équipé ou si le seul souhait est de changer de quartier.

Les frais de déménagement sont pris en charge pour la location d'un véhicule ainsi que pour les cartons de déménagement.

Si le déménagement ne peut pas être effectué de manière autonome, par exemple en raison de problèmes de santé, jenarbeit ou le service social doit recevoir au moins trois devis de déménageurs. Les frais sont alors pris en charge sur la base de l'offre la plus avantageuse.

Après le déménagement

Après avoir déménagé avec succès, vous devez immédiatement déclarer votre nouveau domicile au bureau de déclaration de résidence, à Iéna au service des citoyens. Pour ce faire, il est préférable de prendre rendez-vous avant le déménagement prévu pour la période de deux semaines suivant le changement de domicile.

Il peut être utile de demander à la poste un ordre de réexpédition. Vous aurez ainsi le temps d'effectuer les autres changements nécessaires. Pendant que vous communiquez votre nouvelle adresse aux services concernés, le courrier à votre ancienne adresse vous parviendra également dans votre nouveau logement.

Veuillez signaler votre nouveau domicile aux autorités compétentes, à votre employeur, au service des immatriculations, à la caisse d'assurance maladie, au service de la redevance audiovisuelle et aux compagnies d'assurance. Signalez également le changement à vos fournisseurs d'accès à Internet, de téléphone et d'énergie.

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• Enregistrer un logement
• Changer de logement

Immédiatement après avoir emménagé dans votre nouveau logement, vous devez vous inscrire auprès des services municipaux d'Iéna ou d'autres fournisseurs d'énergie de votre choix et conclure un contrat d'approvisionnement en électricité et, si le logement en est équipé, en gaz.

Pour ce faire, veuillez contacter le fournisseur de votre choix. Parfois, c'est aussi votre propriétaire qui s'en charge pour vous, une fois que vous avez signé le contrat de location.

Pour économiser de l'énergie et donc des coûts, achetez des appareils électroménagers de classe d'efficacité énergétique AA ou A. Utilisez des ampoules à économie d'énergie. Vous économiserez également des coûts si vous débranchez les appareils qui consomment beaucoup, comme la télévision ou l'ordinateur, avant d'aller vous coucher ou de vous absenter pendant une longue période.

Le règlement intérieur régit la cohabitation de tous les colocataires de la maison. Il s'applique à tous et contient vos droits et obligations. Veuillez impérativement respecter les dispositions de votre règlement intérieur. Il s'agit d'un cadre général valable qui peut différer individuellement chez différents bailleurs.

Le règlement intérieur régit les aspects suivants du logement et de la location :

1. Bruit : évitez les nuisances sonores inutiles. Le bruit est interdit pendant la sieste.
2. Sécurité : fermez les portes d'entrée et les entrées de cave derrière vous et laissez les voies d'évacuation et de secours libres.
3. Nettoyage : Nettoyez les escaliers et les couloirs conformément au plan de nettoyage et utilisez les possibilités de tri des types de déchets (voir les services publics).
4. Aérer : Respectez les recommandations relatives à l'aération du logement afin d'éviter l'humidité et la formation de moisissures.
5. Véhicules : respectez les règles relatives au stationnement des vélos et des véhicules.
6. Détention d'animaux domestiques : renseignez-vous sur les réglementations relatives à l'acquisition et à la détention d'animaux domestiques.

Détention d'animaux domestiques

Si rien n'est convenu dans le contrat de location en ce qui concerne la détention d'animaux, le locataire peut acquérir de petits animaux sans l'autorisation du propriétaire ; pour les animaux plus grands, il doit demander une autorisation au propriétaire. Le contrat de location peut également stipuler que la détention d'animaux est soumise à l'autorisation du bailleur.

Le locataire ne peut pas se voir interdire de manière générale la détention d'animaux domestiques, mais il peut se voir expressément interdire la détention de chiens et de chats. Dans ce cas, seuls les petits animaux tels que les poissons d'ornement, les hamsters, les souris ou les perruches peuvent être détenus.

La détention d'un chien d'aveugle, en cas de besoin, constitue une exception. Celui-ci est toujours autorisé.

Si les animaux dérangent considérablement les autres locataires, l'autorisation de détention d'animaux peut être révoquée. Le propriétaire peut, par exemple, retirer l'autorisation pour un chien qui aboie quotidiennement et sans interruption.

Les défauts tels que la présence de moisissures ou un chauffage qui ne fonctionne pas doivent être signalés au bailleur, si possible par écrit. Les dommages doivent être réparés par le bailleur dans un délai raisonnable.

Si le bailleur est responsable du défaut et que ce défaut ne peut pas être éliminé à court terme, le locataire a le droit de demander une réduction de loyer.

La moisissure est un défaut comme un autre. Mais elle peut aussi apparaître en raison d'un mauvais comportement du locataire en matière de chauffage et d'aération. La formation de moisissures n'autorise pas le locataire à résilier le contrat sans préavis.

Réparations de beauté

Les réparations esthétiques sont des travaux réglementés par la loi et par le contrat qui doivent servir à compenser l'usure du logement due à son utilisation normale.

Les réparations esthétiques qui doivent être effectuées par les locataires pendant l'occupation du logement comprennent, entre autres, la pose de papier peint et la peinture des murs et des plafonds, l'entretien des sols, des portes intérieures ainsi que des fenêtres et de la porte d'entrée du logement de l'intérieur.

Pendant la durée du bail, les locataires doivent effectuer ces réparations à leurs frais et dans les règles de l'art, en particulier lorsque le logement est très usé.

Ils supportent également les coûts des prestations de petit entretien, c'est-à-dire pour la réparation des dommages causés aux objets d'installation pour l'électricité, l'eau et le gaz ainsi qu'aux dispositifs de chauffage et aux fermetures des fenêtres et des portes.

À la fin du bail, les locataires doivent effectuer toutes les réparations nécessaires pour compenser ou réparer une usure ou une détérioration importante du logement.

En revanche, le bailleur ne peut pas exiger qu'une nouvelle rénovation soit effectuée ou que le logement soit peint d'une certaine couleur au moment du départ. Les signes d'usure normaux et appropriés, tels que de légères éraflures, des traces de passage ou de positionnement, qui ne sont pas dus à une négligence grave, ne doivent pas être réparés par le locataire.

Le bailleur est autorisé à prendre des mesures de modernisation visant à conserver ou à améliorer la chose louée, à économiser de l'énergie ou de l'eau, etc.

Le locataire doit tolérer de telles mesures si elles ne représentent pas une difficulté pour lui, les membres de sa famille ou les membres de son ménage. Une fois les mesures de modernisation terminées, le bailleur est en droit d'augmenter le loyer mensuel dans les limites prévues par la loi.

En outre, le bailleur peut, dans le cadre des dispositions légales, procéder à des augmentations de loyer en raison d'une hausse générale des frais d'exploitation ou en vue d'une adaptation à l'indice actuel des loyers.

Les locataires en sont informés à l'avance par écrit. En cas d'augmentation de loyer, les locataires ont un droit de résiliation spécial.

Le locataire peut mettre fin au contrat de location de manière ordinaire et dans les délais impartis. Le bailleur doit alors recevoir la résiliation au plus tard le troisième jour ouvrable d'un mois civil pour la fin du deuxième mois suivant.

Comme ce n'est pas la date d'envoi mais la date de réception qui compte pour la résiliation, il est recommandé d'envoyer la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également le remettre en main propre et demander à ce que la remise soit confirmée sur une copie.

À la fin du bail, au plus tard à la date de remise des clés, le locataire doit libérer entièrement le logement et le remettre dans son état initial.

Les modifications de construction effectuées de manière autonome au cours du bail doivent être enlevées (par exemple, les cloisons).

Le bailleur a le droit de résilier le bail avec effet immédiat et de manière extraordinaire pour des raisons importantes, surtout si le locataire est en retard dans le paiement du loyer et que le montant de l'arriéré de paiement atteint deux mois de loyer. Le loyer mensuel comprend ici également les provisions mensuelles pour charges.

Le bailleur résiliera également le bail si le locataire n'utilise pas le logement conformément au contrat ou si, de manière générale, il se comporte d'une manière non conforme au contrat et que cela perturbe considérablement les droits du bailleur ou la cohabitation des colocataires.

Il s'agit par exemple de dommages causés au logement, de nuisances sonores et autres.