Affitto

Il contratto di locazione è un accordo vincolante tra inquilino e locatore, a condizione che il suo contenuto sia basato sulla legge applicabile. Il contratto di locazione può essere stipulato a tempo determinato o indeterminato.

Se affittate un appartamento, dovreste insistere per ottenere un contratto di locazione scritto. Controllate bene il contratto prima di firmarlo.

Il contratto di locazione obbliga il proprietario a consegnare l'appartamento all'inquilino in condizioni adeguate. L'inquilino si impegna a pagare regolarmente e puntualmente l'affitto concordato e a mantenere l'appartamento in buone condizioni.

Il contratto di locazione descrive l'ubicazione e le dimensioni dell'appartamento, nonché il numero e il tipo di stanze, compresi i locali della cantina. Nel contratto sono specificati sia l'importo del canone di locazione base (detto anche canone di base) sia l'importo delle spese generali di gestione aggiuntive e delle spese per il riscaldamento e l'acqua (insieme dette canone caldo).

Il contratto di locazione stabilisce anche quando l'affitto deve essere pagato, ovvero al più tardi il terzo giorno lavorativo del mese. Stabilisce inoltre quando e come il contratto di locazione può essere rescisso e l'appartamento restituito al proprietario.

Il contratto di locazione stabilisce anche gli accordi per le riparazioni estetiche e la manutenzione dell'appartamento.

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• Legge sull'affitto e sulla locazione
• Consulenza sul diritto di locazione

I costi generali di gestione e i costi per il riscaldamento e l'acqua sono componenti importanti del contratto di locazione e sono indicati nel contratto di locazione come pagamenti mensili anticipati forfettari.

Le spese generali di gestione comprendono principalmente

• costi di riscaldamento e di fornitura di acqua calda
• costi dell'acqua fredda e delle acque reflue, nonché dell'acqua piovana
• Tassa di proprietà e assicurazione dell'edificio
• costi di pulizia dell'edificio e delle strade e smaltimento dei rifiuti
• Costi del custode
• Costi per l'illuminazione della casa, eventualmente per l'ascensore.

I costi per il riscaldamento, l'acqua calda e l'acqua fredda dipendono dal consumo. Per questo motivo, i contatori dell'acqua e i ripartitori dei costi di riscaldamento vengono letti ogni anno, di solito all'inizio di gennaio, e i costi effettivi vengono fatturati. Se necessario, l'inquilino deve concedere l'accesso al proprio appartamento a questo scopo.

Il risultato di questo conteggio annuale dei costi di gestione è un saldo a credito o una richiesta aggiuntiva e viene comunicato all'inquilino durante l'anno solare in corso per l'anno fatturato. Se non si è d'accordo con il conteggio, è necessario presentare la propria obiezione per iscritto al locatore entro 4 settimane dal ricevimento del conteggio.

I costi effettivi dell'alloggio, compresi i costi di gestione e di riscaldamento, vengono quindi calcolati e determinati solo dopo il conteggio annuale dei costi di gestione.

Se la richiesta aggiuntiva è particolarmente alta o bassa, il locatore può adeguare i pagamenti mensili anticipati per l'anno successivo per evitare richieste aggiuntive molto elevate in futuro. Il locatore può anche aumentare gli anticipi in caso di aumento dei prezzi dell'energia. L'inquilino sarà informato per iscritto in anticipo dell'aumento previsto.

Se si ricevono prestazioni sociali

Se si deve effettuare un pagamento aggiuntivo in base alla bolletta, si può richiedere a jenarbeit o al dipartimento dei servizi sociali di coprire questo pagamento aggiuntivo se si ricevono prestazioni da queste autorità.

La domanda informale deve essere presentata subito dopo aver ricevuto la bolletta. È necessario allegare una copia del rendiconto annuale completo. È possibile richiedere il pagamento dei costi di gestione aggiuntivi anche per locazioni non più esistenti, se all'epoca si riceve ancora l'ALG II o le prestazioni sociali.

La richiesta di rimborso dei costi di gestione aggiuntivi sarà pagata interamente o in parte come sovvenzione o prestito solo se i costi non sono stati causati da un comportamento di consumo inefficiente. È quindi necessario assicurarsi di utilizzare il riscaldamento e l'acqua in modo parsimonioso.

È inoltre necessario presentare immediatamente a jenarbeit o all'Ufficio Servizi Sociali la nota di credito della bolletta annuale, in quanto è considerata un reddito e deve quindi essere presa in considerazione per la concessione delle prestazioni.

Di norma, l'accordo sul deposito cauzionale è parte integrante del contratto di locazione. Il deposito cauzionale è un deposito di sicurezza fornito dall'inquilino. Serve a garantire eventuali richieste di risarcimento da parte del locatore derivanti dal contratto di locazione, ad esempio per danni, pagamenti di affitti arretrati e altro.

L'importo del deposito non può superare i 2-3 canoni di base. A Jena, di solito, è pari a 2 affitti base. Il deposito deve essere sempre versato per intero all'inizio della locazione.

Se non si è in grado di farlo, il pagamento del deposito a rate è possibile solo previo accordo con il locatore. La prima rata deve essere versata all'inizio del contratto di locazione.

Il deposito per l'affitto viene solitamente investito in un libretto di risparmio dell'inquilino, che viene dato in pegno e consegnato al locatore.

Il deposito cauzionale deve essere restituito all'inquilino per intero e con gli interessi se non sono stati causati danni dall'inquilino durante la durata del contratto di locazione e se non ci sono arretrati di affitto o richieste di pagamento di bollette in sospeso.

In caso contrario, i crediti del locatore nei confronti dell'inquilino verranno compensati con il deposito cauzionale e, se del caso, verrà effettuato solo un rimborso proporzionale. Il locatore ha generalmente 3-6 mesi di tempo dopo la fine del contratto di locazione per restituire il deposito cauzionale.

Se il locatore avanza pretese derivanti dal contratto di locazione, deve redigere un elenco di tali pretese, indicandone il motivo e l'importo. Se non siete d'accordo sul fatto che non vi verrà restituito il deposito (per intero) e non riuscite a trovare un accordo con il locatore, potete intraprendere un'azione legale presso il tribunale locale del vostro luogo di residenza.

Per affittare un appartamento appartenente a una cooperativa edilizia, è necessario acquistare la cooperativa. Si acquisiscono azioni e si diventa così soci con diritto di voto che hanno il diritto di partecipare alle decisioni sulle questioni abitative. L'importo delle quote varia da una cooperativa all'altra. Al momento del trasloco, i pagamenti delle quote vi saranno rimborsati entro un anno finanziario.

Se ricevete prestazioni statali e non siete in grado di pagare il deposito o le quote della cooperativa con i vostri fondi, chiedete al vostro comune le opzioni di finanziamento.

L'appartamento viene consegnato all'inquilino il giorno concordato. Vi preghiamo di osservare attentamente il vostro nuovo appartamento. Verrà compilato un cosiddetto protocollo di consegna, in cui verranno annotati gli eventuali difetti presenti.

Si annoterà anche il tipo e il numero di chiavi consegnate all'inquilino. Inoltre, vengono registrate per iscritto le letture dei contatori dell'acqua e dell'elettricità e i ripartitori dei costi di riscaldamento.

Voi e l'amministratore dell'immobile in qualità di rappresentante del locatore o il locatore stesso firmate il protocollo di consegna. Ne riceverete una copia.

In genere, l'inquilino autorizza il locatore a effettuare l'addebito diretto sul proprio conto o a pagare l'affitto con un ordine permanente. In questo modo si garantisce il pagamento regolare dell'affitto. Il pagamento in contanti non è usuale.

Se siete beneficiari di prestazioni di jenarbeit o di servizi sociali specializzati, su vostra richiesta è possibile trasferire l'affitto direttamente al locatore. La richiesta deve essere comunicata per iscritto all'autorità competente.

Se volete trasferirvi nella vostra nuova casa, ci sono molte cose da organizzare. A seconda delle dimensioni del vostro nucleo familiare, potete organizzare il trasloco da soli, ad esempio con la vostra auto o con quella di un amico.

Avete bisogno di un'auto più grande? Con la patente di guida adeguata, potete anche noleggiare un furgone online da diversi fornitori.

Potreste anche voler esternalizzare completamente il trasloco. In questo caso, potete richiedere preventivi a ditte di traslochi professionali e trovare il fornitore giusto.

Prendete nota delle possibilità di parcheggio davanti alla vostra casa precedente e a quella nuova. Se si può ipotizzare che il parcheggio sia limitato e si ha bisogno di spazio libero, contattare il servizio di regolamentazione del traffico e richiedere un divieto di sosta a causa del trasloco.

Spese di trasloco

Se volete richiedere le spese di trasloco a un ente previdenziale, prima di firmare il contratto di locazione dovete presentare una domanda separata per il pagamento del deposito per l'affitto, delle spese di trasloco, ecc. Le richieste devono essere presentate per iscritto e sufficientemente motivate.

In generale, le spese di trasloco e il deposito per l'affitto sono coperti se il trasloco è necessario o è stato organizzato da jenarbeit o dai servizi sociali e i costi della futura abitazione sono ragionevoli.

Di norma, il trasloco è riconosciuto come necessario se si assume un lavoro fuori Jena, se ci si separa dal coniuge o in caso di grave rischio per la salute o a causa di condizioni di vita eccessivamente anguste.

In linea di principio, il trasloco non è necessario se un figlio della comunità di bisogno ha raggiunto la maggiore età, se l'abitazione è male arredata o se c'è solo il desiderio di trasferirsi in un altro quartiere.

Le spese di trasloco sono coperte per il noleggio di un veicolo e per il trasporto di scatole.

Se il trasloco non può essere effettuato autonomamente, ad esempio a causa di limitazioni di salute, è necessario presentare a jenarbeit o al servizio sociale specializzato almeno 3 preventivi di spesa di ditte di trasloco. I costi saranno coperti sulla base dell'offerta più vantaggiosa.

Dopo il trasloco

Dopo il trasloco, è necessario registrare immediatamente il nuovo luogo di residenza presso l'ufficio anagrafe dei residenti, a Jena presso il Centro Servizi per i Cittadini. È meglio fissare un appuntamento per le due settimane successive al trasloco, prima del trasloco previsto.

È utile concordare un ordine di spedizione con l'ufficio postale. In questo modo si avrà il tempo di avviare tutte le altre registrazioni necessarie. Mentre inoltrate il vostro nuovo indirizzo agli uffici competenti, la posta indirizzata al vostro precedente indirizzo vi arriverà anche nella nuova casa.

Comunicate il vostro nuovo domicilio alle autorità competenti, al vostro datore di lavoro, all'ufficio anagrafe, alla cassa malattia, all'ufficio tasse e alle compagnie assicurative. Comunicate il cambiamento anche ai vostri fornitori di internet, telefono ed energia.

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• Registra il tuo appartamento
• Registrare nuovamente l'appartamento

Subito dopo il trasloco nel nuovo appartamento, è necessario registrarsi presso la Stadtwerke Jena o un altro fornitore di energia di vostra scelta e sottoscrivere un contratto di fornitura per l'elettricità e, se disponibile nell'appartamento, anche per il gas.

Per farlo, contattate il fornitore di vostra scelta. A volte anche il padrone di casa lo farà per voi dopo la firma del contratto di locazione.

Per risparmiare energia e quindi costi, acquistate elettrodomestici di classe di efficienza energetica AA o A. Utilizzate lampadine a risparmio energetico. Risparmierete anche se scollegate dalla rete elettrica gli apparecchi ad alto consumo, come televisori o computer, prima di andare a letto o quando vi assentate per lunghi periodi.

Il regolamento della casa regola la convivenza di tutti i coinquilini dell'edificio. Esso vale per tutti e contiene i vostri diritti e doveri. Si prega di rispettare le norme del regolamento di condominio. Si tratta di un quadro generale che può variare da locatore a locatore.

Il regolamento della casa disciplina i seguenti aspetti dell'abitare e dell'affittare:

1. Rumore: evitare l'inquinamento acustico non necessario. Il rumore è vietato durante il riposo di mezzogiorno.
2. Sicurezza: chiudere le porte d'ingresso e gli accessi alle cantine e mantenere libere le vie di fuga e di salvataggio.
3. Pulizia: Pulire le scale e i corridoi secondo il programma di pulizia e utilizzare le strutture per la separazione dei rifiuti (vedere le aziende di servizi).
4. Ventilazione: Osservare le raccomandazioni per l'aerazione della casa per evitare la formazione di umidità e muffa.
5. Veicoli: rispettare le norme per il parcheggio di biciclette e veicoli.
6. Detenzione di animali domestici: informarsi sulle norme relative all'acquisto e alla detenzione di animali domestici.

Detenzione di animali domestici

Se nel contratto di locazione non è stato concordato nulla in merito alla detenzione di animali domestici, l'inquilino può acquistare animali di piccola taglia senza l'autorizzazione del locatore, ma deve ottenere l'autorizzazione del locatore per gli animali più grandi. Si può anche concordare nel contratto di locazione che la detenzione di animali richiede il consenso del locatore.

All'inquilino non può essere vietato in generale di tenere animali domestici, ma può essere espressamente vietato di tenere cani e gatti. In questo caso, è possibile tenere solo piccoli animali come pesci ornamentali, criceti, topi o pappagallini.

Fa eccezione la detenzione di un cane guida, se necessario. Questo è sempre consentito.

Se gli animali disturbano in modo significativo gli altri inquilini, la licenza di detenzione può essere revocata. Il locatore può, ad esempio, revocare la licenza per un cane che abbaia incessantemente ogni giorno.

Difetti come muffa o riscaldamento non funzionante devono essere segnalati al locatore per iscritto, se possibile. I danni devono essere eliminati dal locatore entro un periodo di tempo ragionevole.

Se il difetto è imputabile al locatore e non può essere eliminato a breve termine, l'inquilino ha diritto a una riduzione dell'affitto.

La muffa è un difetto come un altro. Tuttavia, può essere causata anche da un comportamento scorretto dell'inquilino in materia di riscaldamento e ventilazione. La formazione di muffa non autorizza l'inquilino a risolvere il contratto senza preavviso.

Riparazioni estetiche

Le riparazioni estetiche sono interventi regolamentati per legge e per contratto, volti a compensare l'usura dell'appartamento dovuta al normale utilizzo.

Le riparazioni estetiche che gli inquilini devono eseguire durante l'uso comprendono la tappezzeria e la pittura delle pareti e dei soffitti, la manutenzione dei pavimenti, delle porte interne, delle finestre e dell'interno della porta dell'appartamento.

Gli inquilini devono eseguire queste riparazioni in modo professionale e a proprie spese durante la locazione, soprattutto se l'appartamento è soggetto a forte usura.

Sono a carico dell'inquilino anche le spese di piccola manutenzione, ad esempio per la riparazione di danni agli impianti elettrici, idrici e del gas, agli impianti di riscaldamento e alle serrature di porte e finestre.

Al termine della locazione, gli inquilini devono effettuare tutte le riparazioni necessarie per compensare o correggere l'usura o i danni significativi all'appartamento.

D'altra parte, il locatore non può pretendere che l'appartamento venga ristrutturato o dipinto in un determinato colore quando l'inquilino se ne va. L'inquilino non è tenuto a rimuovere i normali e appropriati segni di usura, come graffi leggeri e segni di usura che non sono dovuti a grave negligenza.

Il locatore ha il diritto di effettuare interventi di ammodernamento che servano a mantenere o migliorare l'immobile affittato, a risparmiare energia o acqua, ecc.

L'inquilino deve tollerare tali misure se non causano disagi a lui, ai suoi familiari o ai membri della sua famiglia. Una volta completate le misure di ammodernamento, il locatore ha il diritto di aumentare il canone di locazione mensile nella misura stabilita dalla legge.

Inoltre, il locatore può aumentare il canone di locazione entro le disposizioni di legge a causa di un aumento generale dei costi operativi o per adeguarsi all'indice di locazione corrente.

Gli inquilini ne sono informati in anticipo per iscritto. In caso di aumento dell'affitto, gli inquilini hanno un diritto speciale di recesso.

Il contratto di locazione può essere disdetto dall'inquilino con il dovuto preavviso. La disdetta deve pervenire al locatore entro il terzo giorno lavorativo di un mese di calendario e fino alla fine del mese successivo.

Poiché non è rilevante la data di invio della disdetta, ma quella di ricezione, è consigliabile inviare la disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. È anche possibile consegnarla personalmente e farsi confermare una copia della disdetta.

Al termine della locazione, al più tardi alla data di consegna, l'inquilino deve liberare completamente l'appartamento e riportarlo alle condizioni originarie.

Le modifiche strutturali apportate autonomamente durante la locazione devono essere rimosse (ad es. pareti divisorie).

Il locatore ha il diritto di risolvere il contratto di locazione senza preavviso per giusta causa, in particolare se l'inquilino è in arretrato con il pagamento dell'affitto e l'importo dell'arretrato è pari a 2 mesi di affitto. In questo caso, l'affitto mensile comprende anche gli anticipi mensili per le spese accessorie.

Il locatore può inoltre recedere dal contratto di locazione se l'inquilino non utilizza l'appartamento in conformità con il contratto o si comporta in generale in modo contrario al contratto e questo disturba in modo significativo i diritti del locatore o la convivenza dei coinquilini.

Ciò include, ad esempio, danni all'appartamento, disturbo della quiete pubblica a causa di rumori e simili.