Czynsz

Umowa najmu jest wiążącą umową pomiędzy najemcą a wynajmującym, o ile jej treść znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa. Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, powinieneś nalegać na zawarcie pisemnej umowy najmu. Przed podpisaniem umowy należy ją dokładnie sprawdzić.

Umowa najmu zobowiązuje wynajmującego do przekazania najemcy mieszkania w odpowiednim stanie. Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu uzgodniony czynsz regularnie i terminowo oraz utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie.

Umowa najmu opisuje lokalizację i wielkość mieszkania, a także liczbę i rodzaj jego pomieszczeń, w tym pomieszczeń piwnicznych. W umowie określona jest zarówno wysokość czynszu podstawowego (zwanego również czynszem podstawowym), jak i wysokość dodatkowych ogólnych kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów ogrzewania i wody (zwanych łącznie czynszem ciepłym).

Umowa najmu określa również, kiedy należy płacić czynsz, a mianowicie najpóźniej trzeciego dnia roboczego miesiąca. Określa ona również, kiedy i w jaki sposób umowa najmu może zostać rozwiązana, a mieszkanie zwrócone wynajmującemu.

Umowa najmu zawiera również ustalenia dotyczące napraw kosmetycznych i konserwacji mieszkania.

Linki

• Czynsz i prawo najmu
• Porady dotyczące prawa najmu

Ogólne koszty operacyjne oraz koszty ogrzewania i wody są ważnymi elementami umowy najmu i są w niej wykazywane jako zryczałtowane miesięczne zaliczki.

Ogólne koszty operacyjne obejmują przede wszystkim

• Koszty ogrzewania i dostawy ciepłej wody
• Koszty zimnej wody i ścieków oraz wody deszczowej
• podatek od nieruchomości i ubezpieczenie budynku
• koszty sprzątania budynków i ulic oraz wywozu odpadów
• koszty dozorcy
• Koszty oświetlenia domu, ewentualnie koszty windy.

Koszty ogrzewania, ciepłej wody i zimnej wody zależą od zużycia. Z tego powodu wodomierze i podzielniki kosztów ogrzewania są odczytywane co roku, zwykle na początku stycznia, a rzeczywiste koszty są rozliczane. W razie potrzeby najemca musi w tym celu udostępnić swoje mieszkanie.

Wynikiem tego rocznego zestawienia kosztów eksploatacyjnych jest saldo kredytowe lub dodatkowe roszczenie i jest ono przekazywane najemcy w bieżącym roku kalendarzowym za rok rozliczeniowy. Jeśli najemca nie zgadza się z zestawieniem, powinien zgłosić wynajmującemu swój sprzeciw na piśmie w ciągu 4 tygodni od otrzymania zestawienia.

Rzeczywiste koszty zakwaterowania, w tym koszty eksploatacji i ogrzewania, są zatem obliczane i określane dopiero po rocznym zestawieniu kosztów eksploatacji.

W przypadku szczególnie wysokich lub niskich opłat dodatkowych, miesięczne zaliczki na następny rok mogą zostać dostosowane przez wynajmującego, aby uniknąć bardzo wysokich opłat dodatkowych w przyszłości. Wynajmujący może również zwiększyć zaliczki w przypadku wzrostu cen energii. Najemca zostanie z wyprzedzeniem powiadomiony na piśmie o planowanej podwyżce zaliczek.

Jeśli otrzymujesz świadczenia socjalne

Jeśli musisz dokonać dodatkowej płatności zgodnie z rachunkiem za media, możesz złożyć wniosek do jenarbeit lub działu usług socjalnych o pokrycie tej dodatkowej płatności, jeśli otrzymujesz świadczenia od tych organów.

Nieformalny wniosek należy złożyć niezwłocznie po otrzymaniu rachunku za media. Należy dołączyć kopię pełnego rocznego rozliczenia. Możesz również ubiegać się o pokrycie dodatkowych kosztów eksploatacyjnych za najem, który już nie istnieje, jeśli w tym czasie nadal otrzymujesz ALG II lub zasiłek socjalny.

Wniosek o zwrot dodatkowych kosztów eksploatacyjnych zostanie wypłacony w całości lub w części jako dotacja lub pożyczka tylko wtedy, gdy koszty nie były spowodowane nieefektywnym zużyciem energii. Należy zatem zadbać o oszczędne korzystanie z ogrzewania i wody.

Notę kredytową z rocznego rachunku za media należy również niezwłocznie przedłożyć w jenarbeit lub w dziale usług socjalnych, ponieważ jest ona uznawana za dochód i dlatego musi być brana pod uwagę przy przyznawaniu świadczeń.

Co do zasady, umowa kaucji jest częścią umowy najmu. Kaucja za wynajem jest kaucją zabezpieczającą składaną przez najemcę. Służy ona zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń wynajmującego wynikających z umowy najmu, np. z tytułu roszczeń odszkodowawczych, zaległych opłat czynszowych i innych.

Wysokość kaucji nie może przekraczać od 2 do 3 czynszów podstawowych. W Jenie są to zazwyczaj 2 czynsze podstawowe. Kaucja powinna być zawsze wpłacana w całości na początku najmu.

Jeśli nie jesteś w stanie finansowo tego zrobić, płatność kaucji w ratach jest możliwa tylko po wcześniejszym uzgodnieniu z wynajmującym. Pierwsza rata musi zostać wpłacona na początku okresu najmu.

Depozyt na poczet czynszu jest zazwyczaj inwestowany w książeczkę oszczędnościową najemcy, która jest zastawiana i przekazywana wynajmującemu.

Kaucja czynszowa jest zwracana najemcy w całości wraz z odsetkami, jeśli w okresie najmu najemca nie wyrządził żadnych szkód i nie ma zaległości czynszowych lub nieuregulowanych należności z tytułu rachunków za media.

W przeciwnym razie roszczenia wynajmującego wobec najemcy zostaną potrącone z kaucji za wynajem i, w stosownych przypadkach, zostanie dokonana jedynie proporcjonalna spłata. Wynajmujący ma zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy od zakończenia najmu na zwrot kaucji.

Jeśli wynajmujący dochodzi roszczeń wynikających z najmu, musi sporządzić listę roszczeń, podając przyczynę i kwotę. Jeśli nie zgadzasz się z tym, że nie otrzymasz zwrotu kaucji (w całości) i nie możesz dojść do porozumienia z wynajmującym, możesz podjąć kroki prawne w lokalnym sądzie w miejscu zamieszkania.

Aby wynająć mieszkanie należące do spółdzielni mieszkaniowej, należy wykupić udziały w spółdzielni. Nabywasz udziały i w ten sposób stajesz się członkiem z prawem głosu, który ma prawo głosu w sprawach mieszkaniowych. Wysokość udziałów różni się w zależności od spółdzielni. Po wyprowadzeniu się, wpłacone udziały zostaną zwrócone w ciągu jednego roku finansowego.

Jeśli otrzymujesz świadczenia państwowe i nie jesteś w stanie opłacić depozytu lub udziałów w spółdzielni z własnych środków, zapytaj lokalne władze o możliwości finansowania.

Mieszkanie jest przekazywane najemcy w uzgodnionym dniu. Prosimy o dokładne obejrzenie nowego mieszkania. Wypełniony zostanie tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, w którym odnotowane zostaną wszelkie istniejące usterki.

Odnotowany zostanie również rodzaj i liczba kluczy wydanych najemcy. Ponadto na piśmie odnotowywane są odczyty liczników wody i energii elektrycznej oraz podzielników kosztów ogrzewania.

Najemca i zarządca nieruchomości jako przedstawiciel wynajmującego lub sam wynajmujący podpisują protokół przekazania. Otrzymasz jego kopię.

Jako najemca zazwyczaj udzielasz wynajmującemu autoryzacji polecenia zapłaty dla swojego konta lub płacisz czynsz za pomocą zlecenia stałego. Zapewnia to regularne płatności czynszu. Płatność gotówką nie jest zwyczajowa.

Jeśli jesteś odbiorcą świadczeń z jenarbeit lub wyspecjalizowanych usług socjalnych, możliwe jest również przekazanie czynszu bezpośrednio wynajmującemu na Twoją prośbę. Należy poinformować odpowiednie władze o swojej prośbie na piśmie.

Jeśli chcesz przeprowadzić się do nowego domu, musisz zorganizować wiele rzeczy. W zależności od wielkości gospodarstwa domowego, przeprowadzkę można zorganizować samodzielnie, np. własnym samochodem lub samochodem znajomego.

Potrzebujesz większego samochodu? Posiadając odpowiednie prawo jazdy, można również wynająć samochód dostawczy online od różnych dostawców.

Możesz również chcieć całkowicie zlecić przeprowadzkę na zewnątrz. W takim przypadku możesz uzyskać wyceny od profesjonalnych firm przeprowadzkowych i znaleźć odpowiedniego dostawcę.

Zwróć uwagę na możliwości parkowania przed poprzednim i nowym domem. Jeśli możesz założyć, że miejsca parkingowe są ograniczone i potrzebujesz wolnej przestrzeni, skontaktuj się z zespołem ds. przepisów ruchu drogowego i złóż wniosek o zakaz parkowania w związku z przeprowadzką.

Koszty przeprowadzki

Jeśli chcesz ubiegać się o zwrot kosztów przeprowadzki od organu przyznającego świadczenia, musisz złożyć osobny wniosek o wypłatę kaucji czynszowej, kosztów przeprowadzki itp. przed podpisaniem umowy najmu. Wniosek należy złożyć na piśmie i odpowiednio uzasadnić.

Ogólnie rzecz biorąc, koszty przeprowadzki i kaucja czynszowa są pokrywane, jeśli przeprowadzka jest konieczna lub została zorganizowana przez jenarbeit lub wydział opieki społecznej, a koszty przyszłego mieszkania są rozsądne.

Zasadniczo przeprowadzka jest uznawana za konieczną w przypadku podjęcia pracy poza Jeną, separacji z małżonkiem lub w przypadku poważnego zagrożenia zdrowia lub z powodu nadmiernie ciasnych warunków życia.

Zasadniczo przeprowadzka nie jest konieczna, jeśli dziecko we wspólnocie potrzeb osiągnęło pełnoletność, jeśli mieszkanie jest źle urządzone lub jeśli istnieje jedynie chęć przeniesienia się do innej dzielnicy.

Koszty przeprowadzki są pokrywane w przypadku wynajmu pojazdu i kartonów.

Jeśli przeprowadzka nie może zostać przeprowadzona samodzielnie, np. ze względu na ograniczenia zdrowotne, należy przedstawić jenarbeit lub specjalistycznemu działowi opieki społecznej co najmniej 3 kosztorysy przeprowadzki od firm przeprowadzkowych. Koszty zostaną pokryte na podstawie najkorzystniejszej oferty.

Po przeprowadzce

Po udanej przeprowadzce należy niezwłocznie zameldować się w nowym miejscu zamieszkania w biurze meldunkowym w Jenie w Centrum Obsługi Mieszkańców. Najlepiej jest umówić się na wizytę w okresie dwóch tygodni po przeprowadzce przed planowaną przeprowadzką.

Pomocne jest zlecenie nadania przesyłki na poczcie. Da to czas na zainicjowanie wszelkich innych niezbędnych ponownych rejestracji. Podczas przekazywania nowego adresu do odpowiednich urzędów, poczta na poprzedni adres dotrze również do nowego miejsca zamieszkania.

Należy powiadomić odpowiednie władze, pracodawcę, urząd meldunkowy, zakład ubezpieczeń zdrowotnych, urząd opłat licencyjnych i firmy ubezpieczeniowe o nowym miejscu zamieszkania. Należy również powiadomić o zmianie dostawców usług internetowych, telefonicznych i energetycznych.

Linki

• Zarejestruj swoje mieszkanie
• Przerejestrowanie mieszkania

Niezwłocznie po wprowadzeniu się do nowego mieszkania należy zarejestrować się w Stadtwerke Jena lub u innego wybranego dostawcy energii i podpisać umowę na dostawę energii elektrycznej oraz gazu, jeśli jest dostępny w mieszkaniu.

W tym celu należy skontaktować się z wybranym dostawcą. Czasami wynajmujący zrobi to również za Ciebie po podpisaniu umowy najmu.

Aby oszczędzać energię, a tym samym koszty, kupuj domowe urządzenia elektryczne w klasie efektywności energetycznej AA lub A. Używaj energooszczędnych żarówek. Zaoszczędzisz również pieniądze, jeśli odłączysz od zasilania urządzenia o wysokim zużyciu energii, takie jak telewizory lub komputery, przed pójściem spać lub gdy jesteś poza domem przez dłuższy czas.

Regulamin domu reguluje współżycie wszystkich współlokatorów w budynku. Obowiązuje on wszystkich i zawiera Twoje prawa i obowiązki. Należy przestrzegać przepisów zawartych w regulaminie. Jest to ogólnie obowiązujący regulamin, który może różnić się w zależności od wynajmującego.

Regulamin domu reguluje następujące aspekty życia i wynajmu:

1. Hałas: Należy unikać niepotrzebnego hałasu. Hałas jest zabroniony podczas południowego odpoczynku.
2. Bezpieczeństwo: Należy zamykać za sobą drzwi wejściowe i wejścia do piwnic oraz utrzymywać drożność dróg ewakuacyjnych i ratunkowych.
3. Sprzątanie: Sprzątaj schody i korytarze zgodnie z harmonogramem sprzątania i korzystaj z urządzeń do segregacji odpadów (patrz przedsiębiorstwa użyteczności publicznej).
4. Wentylacja: Przestrzegaj zaleceń dotyczących wentylacji domu, aby zapobiec zawilgoceniu i rozwojowi pleśni.
5. Pojazdy: Przestrzegaj przepisów dotyczących parkowania rowerów i pojazdów.
6. Trzymanie zwierząt domowych: Zapoznaj się z przepisami dotyczącymi zakupu i trzymania zwierząt domowych.

Trzymanie zwierząt domowych

Jeśli w umowie najmu nie uzgodniono nic w kwestii trzymania zwierząt domowych, najemca może nabyć małe zwierzęta bez zgody wynajmującego, ale musi uzyskać zgodę wynajmującego na większe zwierzęta. W umowie najmu można również uzgodnić, że trzymanie zwierząt wymaga zgody wynajmującego.

Najemca może nie mieć ogólnego zakazu trzymania zwierząt, ale może mieć wyraźny zakaz trzymania psów i kotów. W takim przypadku można trzymać tylko małe zwierzęta, takie jak ryby ozdobne, chomiki, myszy lub papużki faliste.

Wyjątkiem jest trzymanie psa przewodnika, jeśli jest to wymagane. Jest to zawsze dozwolone.

Jeśli zwierzęta znacząco przeszkadzają innym najemcom, licencja na trzymanie zwierząt może zostać cofnięta. Właściciel może na przykład cofnąć licencję dla psa, który szczeka bez przerwy każdego dnia.

Wady takie jak pleśń lub niedziałające ogrzewanie powinny być zgłaszane wynajmującemu na piśmie, jeśli to możliwe. Uszkodzenia muszą zostać naprawione przez wynajmującego w rozsądnym terminie.

Jeśli wynajmujący jest odpowiedzialny za usterkę i nie można jej naprawić w krótkim czasie, najemca ma prawo do obniżki czynszu.

Pleśń jest wadą jak każda inna. Może być jednak również spowodowana nieprawidłowym ogrzewaniem i wentylacją ze strony najemcy. Powstanie pleśni nie uprawnia najemcy do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

Naprawy kosmetyczne

Naprawy kosmetyczne są prawnie i umownie uregulowanymi pracami mającymi na celu zrekompensowanie zużycia mieszkania wynikającego z normalnego użytkowania.

Naprawy kosmetyczne przeprowadzane przez najemców podczas użytkowania obejmują tapetowanie i malowanie ścian i sufitów, konserwację podłóg, drzwi wewnętrznych, okien i wewnętrznej strony drzwi mieszkania.

Najemcy powinni przeprowadzać te naprawy profesjonalnie i na własny koszt w trakcie trwania umowy najmu, zwłaszcza jeśli mieszkanie jest narażone na duże zużycie.

Ponoszą oni również koszty drobnych prac konserwacyjnych, tj. naprawy uszkodzeń instalacji elektrycznej, wodnej i gazowej, systemów ogrzewania oraz zamków okiennych i drzwiowych.

Po zakończeniu najmu najemcy muszą przeprowadzić wszelkie niezbędne naprawy w celu zrekompensowania lub naprawienia znacznego zużycia lub uszkodzenia mieszkania.

Z drugiej strony, wynajmujący nie może żądać, aby mieszkanie zostało odnowione lub pomalowane na określony kolor, gdy najemca się wyprowadza. Normalne i właściwe oznaki zużycia, takie jak lekkie zadrapania, oznaki zużycia, które nie wynikają z rażącego zaniedbania, nie muszą być usuwane przez najemcę.

Wynajmujący jest uprawniony do przeprowadzenia działań modernizacyjnych, które służą utrzymaniu lub ulepszeniu wynajmowanej nieruchomości, oszczędzaniu energii lub wody itp. Najemca musi tolerować takie działania, jeśli nie powodują one utrudnień dla niego, członków jego rodziny lub członków gospodarstwa domowego.

Najemca musi tolerować takie środki, jeśli nie powodują one utrudnień dla niego, członków jego rodziny lub członków jego gospodarstwa domowego. Po zakończeniu działań modernizacyjnych wynajmujący jest uprawniony do podwyższenia miesięcznego czynszu w zakresie prawnie uregulowanym.

Ponadto wynajmujący może podwyższyć czynsz w ramach przepisów ustawowych z powodu ogólnego wzrostu kosztów operacyjnych lub w celu dostosowania do aktualnego wskaźnika czynszu.

Najemcy są o tym informowani z wyprzedzeniem na piśmie. W przypadku podwyżki czynszu najemcy mają specjalne prawo do wypowiedzenia umowy.

Najem może zostać rozwiązany przez najemcę z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi wówczas wpłynąć do wynajmującego nie później niż trzeciego dnia roboczego miesiąca kalendarzowego do końca miesiąca następującego po nim.

Ponieważ istotna jest nie data wysłania wypowiedzenia, ale data jego otrzymania, zaleca się wysłanie wypowiedzenia listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie można również złożyć osobiście i uzyskać kopię potwierdzenia wypowiedzenia.

Po zakończeniu najmu, najpóźniej w dniu przekazania, najemca musi całkowicie opuścić mieszkanie i przywrócić je do stanu pierwotnego.

Zmiany konstrukcyjne dokonane niezależnie w trakcie trwania najmu muszą zostać usunięte (np. ścianki działowe).

Wynajmujący jest uprawniony do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia z ważnego powodu, w szczególności jeśli najemca zalega z płatnością czynszu, a kwota zaległości wynosi 2-miesięczny czynsz. W takim przypadku miesięczny czynsz obejmuje również miesięczne zaliczki na koszty dodatkowe.

Wynajmujący rozwiąże również umowę najmu, jeśli najemca nie korzysta z mieszkania zgodnie z umową lub ogólnie zachowuje się niezgodnie z umową, co znacząco zakłóca prawa wynajmującego lub wspólne zamieszkiwanie współlokatorów.

Obejmuje to na przykład uszkodzenie mieszkania, zakłócanie spokoju z powodu hałasu itp.