Alquiler

El contrato de arrendamiento es un acuerdo vinculante entre el arrendatario y el arrendador, siempre que su contenido se base en la legislación aplicable. El contrato de arrendamiento puede celebrarse por tiempo definido o indefinido.

Si vas a alquilar un piso, debes insistir en que el contrato de alquiler se haga por escrito. Revisa el contrato a fondo antes de firmarlo.

El contrato de alquiler obliga al propietario a entregar el piso al inquilino en condiciones adecuadas. El inquilino se compromete a pagar al propietario el alquiler acordado con regularidad y puntualidad y a mantener el piso en buenas condiciones.

El contrato de alquiler describe la ubicación y el tamaño del piso, así como el número y el tipo de sus habitaciones, incluidas las del sótano. En el contrato se especifica tanto el importe del alquiler básico (también conocido como alquiler de base) como el importe de los gastos generales de funcionamiento adicionales y los gastos de calefacción y agua (conocidos conjuntamente como alquiler caliente).

El contrato de alquiler también estipula cuándo debe pagarse el alquiler, a saber, el tercer día laborable del mes a más tardar. También estipula cuándo y cómo se puede rescindir el contrato de alquiler y devolver el piso al propietario.

En el contrato de alquiler también se estipulan las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda.

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• Derecho de alquiler
• Derecho de arrendamiento

Los gastos generales de funcionamiento y los gastos de calefacción y agua son componentes importantes del contrato de arrendamiento y figuran en el mismo como anticipos mensuales a tanto alzado.

Los gastos generales de funcionamiento incluyen principalmente

• Gastos de calefacción y agua caliente
• Gastos de agua fría y aguas residuales, así como de aguas pluviales
• Impuesto sobre bienes inmuebles y seguro del edificio
• Costes de limpieza del edificio y de las calles y eliminación de residuos
• Costes del conserje
• Costes de iluminación de la casa, posiblemente costes de ascensor.

Los costes de calefacción, agua caliente y agua fría dependen del consumo. Por esta razón, los contadores de agua y los asignadores de costes de calefacción se leen anualmente, normalmente a principios de enero, y se facturan los costes reales. En caso necesario, el inquilino debe autorizar el acceso a su piso con este fin.

El resultado de esta liquidación anual de los costes de explotación es un saldo acreedor o un crédito adicional y se comunica al inquilino durante el año civil en curso para el año facturado. Si no está de acuerdo con la liquidación, presente su objeción por escrito al arrendador en un plazo de 4 semanas a partir de la recepción de la liquidación.

Por lo tanto, los gastos reales de alojamiento, incluidos los gastos de funcionamiento y calefacción, sólo se calculan y determinan después de la liquidación anual de los gastos de funcionamiento.

En caso de que las cargas adicionales sean especialmente altas o bajas, el arrendador podrá ajustar los anticipos mensuales para el año siguiente con el fin de evitar cargas adicionales muy altas en el futuro. El arrendador también puede aumentar los anticipos en caso de aumento del precio de la energía. Se notificará por escrito al inquilino con antelación el aumento previsto de los anticipos.

Si recibe prestaciones sociales

Si tiene que hacer un pago adicional según la factura de los servicios públicos, puede solicitar a jenarbeit o al departamento de servicios sociales que se cubra este pago adicional si recibe prestaciones de estas autoridades.

La solicitud informal debe presentarse inmediatamente después de recibir la factura de los servicios públicos. Debe adjuntar una copia de la liquidación anual completa. También puede solicitar que se le abonen los costes de funcionamiento adicionales por arrendamientos que ya no existan si sigue percibiendo prestaciones ALG II o de asistencia social en ese momento.

Los gastos de funcionamiento adicionales sólo se abonarán total o parcialmente en forma de subvención o préstamo si los gastos no han sido causados por un comportamiento de consumo ineficiente. Por lo tanto, debe procurar utilizar la calefacción y el agua con moderación.

Asimismo, debe presentar inmediatamente a jenarbeit o al Departamento de Servicios Sociales un abono de la factura anual de los servicios públicos, ya que se considera un ingreso y, por tanto, debe tenerse en cuenta a la hora de conceder las prestaciones.

Por regla general, el acuerdo sobre la fianza del alquiler forma parte del contrato de arrendamiento. La fianza del alquiler es un depósito de seguridad que entrega el inquilino. Sirve para asegurar posibles reclamaciones del arrendador derivadas del arrendamiento, por ejemplo, debidas a reclamaciones por daños, pagos pendientes de alquiler y otros.

El importe de la fianza no puede exceder de 2 a 3 alquileres básicos. En Jena, suele ser de 2 alquileres básicos. La fianza debe pagarse siempre en su totalidad al principio del alquiler.

Si no está en condiciones económicas de hacerlo, el pago de la fianza a plazos sólo es posible previo acuerdo con el arrendador. El primer plazo debe pagarse al principio del alquiler.

La fianza del alquiler suele invertirse en una libreta de ahorros del inquilino, que se pignora y se entrega al propietario.

La fianza del alquiler debe devolverse al inquilino en su totalidad y con intereses si el inquilino no ha causado ningún daño durante el periodo de alquiler y no hay atrasos en el pago del alquiler ni reclamaciones pendientes de la factura de servicios públicos.

En caso contrario, las reclamaciones del propietario contra el inquilino se compensarán con la fianza del alquiler y, si procede, sólo se efectuará un reembolso prorrateado. Por lo general, el arrendador dispone de 3 a 6 meses tras la finalización del alquiler para devolver la fianza.

Si el arrendador hace valer reclamaciones derivadas del arrendamiento, debe elaborar una lista de las reclamaciones, indicando el motivo y el importe. Si no estás de acuerdo en que no te devuelvan la fianza (en su totalidad) y no puedes llegar a un acuerdo con el propietario, puedes emprender acciones legales ante el tribunal local de tu lugar de residencia.

Para alquilar un piso que pertenezca a una cooperativa de viviendas, debes comprar acciones de la cooperativa. Adquieres participaciones y te conviertes así en miembro con derecho a voto que tiene derecho a participar en la toma de decisiones en materia de vivienda. El importe de estas participaciones varía de una cooperativa a otra. Cuando se mude, también se le reembolsarán las cuotas en el plazo de un ejercicio.

Si recibe prestaciones del Estado y no puede pagar la fianza o las cuotas de la cooperativa con sus propios fondos, pregunte a su ayuntamiento sobre las opciones de financiación.

El piso se entrega al inquilino el día acordado. Fíjese bien en su nuevo piso. Se rellenará un protocolo de entrega en el que se anotarán todos los defectos existentes.

También se anotará el tipo y número de llaves entregadas al inquilino. Además, se registran por escrito las lecturas de los contadores de agua y electricidad y de los repartidores de costes de calefacción.

Usted y el administrador de fincas como representante del propietario o el propio propietario firman el protocolo de entrega. Recibirá una copia.

Como inquilino, normalmente autoriza al propietario a domiciliar su cuenta o a pagar el alquiler por domiciliación bancaria. De este modo se asegura el pago regular del alquiler. No es habitual pagar en efectivo.

Si es beneficiario de prestaciones de jenarbeit o de los servicios sociales especializados, también es posible transferir el alquiler directamente al arrendador si así lo solicita. Debe comunicar su solicitud por escrito a la autoridad competente.

Si quiere mudarse a su nueva casa, hay mucho que organizar. Dependiendo del tamaño de su hogar, puede organizar la mudanza usted mismo, por ejemplo, con su propio coche o el de un amigo.

¿Necesitas un coche más grande? Con el permiso de conducir adecuado, también puede alquilar una furgoneta en línea a varios proveedores.

También puede subcontratar la mudanza por completo. En este caso, puede obtener presupuestos de empresas de mudanzas profesionales y encontrar el proveedor adecuado.

Fíjese en las posibilidades de aparcar delante de su casa anterior y de la nueva. Si puede suponer que las plazas de aparcamiento son limitadas y necesita espacio libre, póngase en contacto con el equipo de Normas de Tráfico y solicite una prohibición de estacionamiento debido a la mudanza.

Gastos de mudanza

Si desea reclamar los gastos de mudanza a una autoridad de prestaciones, deberá solicitar por separado el pago de la fianza del alquiler, los gastos de mudanza, etc. antes de firmar el contrato de arrendamiento. Las solicitudes deben hacerse por escrito y estar suficientemente justificadas.

En general, los gastos de traslado y la fianza del alquiler están cubiertos si el traslado es necesario o ha sido organizado por jenarbeit o el departamento de servicios sociales y los gastos de la futura vivienda son razonables.

Por regla general, se considera que el traslado es necesario si se acepta un empleo fuera de Jena, si se está separado del cónyuge o en caso de riesgo grave para la salud o debido a unas condiciones de vida excesivamente estrechas.

En principio, la mudanza no es necesaria si un hijo de la comunidad necesitada ha alcanzado la mayoría de edad, si la vivienda está mal amueblada o si sólo existe el deseo de trasladarse a otro barrio.

Los gastos de mudanza están cubiertos para el alquiler de un vehículo y para las cajas de mudanza.

Si la mudanza no puede realizarse por cuenta propia, por ejemplo, debido a restricciones de salud, deben presentarse a jenarbeit o al departamento de servicios sociales al menos 3 presupuestos de gastos de mudanza de empresas de mudanzas. Los costes se cubrirán en función de la oferta más favorable.

Después de la mudanza

Después de la mudanza, deberá registrar inmediatamente su nuevo domicilio en la oficina de empadronamiento de Jena, en el Centro de Atención al Ciudadano. Lo mejor es concertar una cita para las dos semanas posteriores a la mudanza previstas.

Es conveniente que concierte una orden de envío con Correos. Esto le dará tiempo para iniciar cualquier otro reempadronamiento necesario. Mientras reenvía su nueva dirección a las oficinas pertinentes, el correo dirigido a su dirección anterior también le llegará a su nuevo domicilio.

Notifique su nuevo domicilio a las autoridades competentes, a su empleador, a la oficina de empadronamiento, a la compañía de seguros de enfermedad, a la oficina de tasas y a las compañías de seguros. Notifique también el cambio a sus proveedores de internet, teléfono y energía.

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• Registre su piso
• Volver a registrar el piso

Inmediatamente después de mudarse a su nuevo piso, debe darse de alta en Stadtwerke Jena o en otro proveedor de energía de su elección y firmar un contrato de suministro de electricidad y, si está disponible en el piso, también de gas.

Para ello, póngase en contacto con el proveedor de su elección. A veces, el casero también lo hará por usted después de que haya firmado el contrato de alquiler.

Para ahorrar energía y, por tanto, costes, compra electrodomésticos de la clase de eficiencia energética AA o A. Utiliza bombillas de bajo consumo. También ahorrarás dinero si desconectas de la red eléctrica los aparatos de alto consumo, como televisores u ordenadores, antes de acostarte o cuando te ausentes durante largos periodos.

Las normas de la casa regulan la convivencia de todos los compañeros de piso en el edificio. Se aplican a todos y contienen sus derechos y obligaciones. Por favor, asegúrese de respetar las normas de su reglamento de régimen interior. Se trata de un marco de aplicación general que puede variar de un propietario a otro.

El reglamento de la vivienda regula los siguientes aspectos de la vida y el alquiler:

1. Ruido: Evite la contaminación acústica innecesaria. El ruido está prohibido durante el periodo de descanso del mediodía.
2. Seguridad: Cierra las puertas principales y las entradas de los sótanos detrás de ti y mantén despejadas las vías de evacuación y rescate.
3. Limpieza: Limpie las escaleras y los pasillos según el horario de limpieza y utilice las instalaciones para separar los tipos de residuos (consulte a las empresas de servicios públicos).
4. Ventilación: Respete las recomendaciones de ventilación de la vivienda para evitar la humedad y la aparición de moho.
5. Vehículos: Respete las normas sobre estacionamiento de bicicletas y vehículos.
6. Tenencia de animales de compañía: Infórmese sobre la normativa relativa a la adquisición y tenencia de animales de compañía.

Tener animales de compañía

Si no se ha acordado nada en el contrato de alquiler sobre la tenencia de animales de compañía, el inquilino puede adquirir animales pequeños sin permiso del propietario, pero debe obtener permiso del propietario para animales más grandes. También puede acordarse en el contrato de alquiler que la tenencia de animales requiere el consentimiento del propietario.

Puede que no se prohíba de forma general al inquilino la tenencia de animales de compañía, pero sí expresamente la de perros y gatos. En este caso, sólo puede tener animales pequeños, como peces ornamentales, hámsters, ratones o periquitos.

Una excepción es la tenencia de un perro lazarillo si es necesario. Esto siempre está permitido.

Si los animales molestan mucho a los demás inquilinos, puede revocarse la licencia para tener animales. El propietario puede, por ejemplo, retirar la licencia a un perro que ladre incesantemente todos los días.

Los defectos como el moho o el mal funcionamiento de la calefacción deben comunicarse al propietario por escrito, si es posible. El propietario debe subsanar los desperfectos en un plazo razonable.

Si el propietario es responsable del defecto y no puede subsanarlo a corto plazo, el inquilino tiene derecho a una reducción del alquiler.

El moho es un defecto como cualquier otro. Sin embargo, también puede deberse a un comportamiento incorrecto del inquilino en materia de calefacción y ventilación. La formación de moho no da derecho al inquilino a rescindir el contrato sin previo aviso.

Reparaciones cosméticas

Las reparaciones cosméticas son obras reguladas legal y contractualmente destinadas a compensar el desgaste del piso debido al uso normal.

Las reparaciones cosméticas que deben realizar los inquilinos durante el uso incluyen empapelar y pintar las paredes y los techos, mantener los suelos, las puertas interiores, las ventanas y el interior de la puerta del piso.

Los inquilinos deben llevar a cabo estas reparaciones profesionalmente y a sus expensas durante el arrendamiento, especialmente si el piso está sometido a un gran desgaste.

También deben correr con los gastos de las pequeñas obras de mantenimiento, es decir, la reparación de desperfectos en las instalaciones eléctricas, de agua y gas, los sistemas de calefacción y las cerraduras de puertas y ventanas.

Al final del arrendamiento, los inquilinos deben realizar todas las reparaciones necesarias para compensar o subsanar el desgaste o los daños importantes del piso.

Por otro lado, el arrendador no puede exigir que el piso se renueve o se pinte de un color determinado cuando el inquilino se mude. El inquilino no está obligado a eliminar los signos normales y apropiados de desgaste, como ligeros arañazos o señales de uso que no se deban a negligencia grave.

El arrendador tiene derecho a llevar a cabo medidas de modernización que sirvan para mantener o mejorar la vivienda alquilada, ahorrar energía o agua, etc. El arrendatario debe tolerar dichas medidas si no le causan dificultades a él, a los miembros de su familia o a los miembros de su hogar.

El inquilino debe tolerar dichas medidas si no le causan dificultades a él, a los miembros de su familia o a los miembros de su hogar. Una vez finalizadas las medidas de modernización, el arrendador tiene derecho a aumentar el alquiler mensual hasta un límite regulado por ley.

Además, el arrendador puede aumentar el alquiler dentro de las disposiciones legales debido a un aumento general de los costes de explotación o para ajustarse al índice de alquiler vigente.

Los inquilinos son informados de ello por escrito con antelación. En caso de aumento del alquiler, los inquilinos tienen un derecho especial de rescisión.

El inquilino puede rescindir el contrato con la debida antelación. En ese caso, el arrendador debe recibir la notificación de rescisión a más tardar el tercer día laborable de un mes natural hasta el final del mes siguiente.

Dado que lo importante no es la fecha en que se envía la notificación de rescisión, sino la fecha en que se recibe, es aconsejable enviar la notificación de rescisión por carta certificada con acuse de recibo. También puede entregarla personalmente y que le confirmen una copia de la rescisión.

Al final del alquiler, a más tardar en la fecha de entrega, el inquilino debe desalojar completamente el piso y devolverlo a su estado original.

Las modificaciones estructurales realizadas de forma independiente durante el arrendamiento deben ser retiradas (por ejemplo, tabiques).

El arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento sin previo aviso por causa justificada, en particular si el inquilino se retrasa en el pago del alquiler y el importe de los atrasos asciende a 2 meses de alquiler. En este caso, el alquiler mensual incluye también los anticipos mensuales para gastos accesorios.

El arrendador también rescindirá el contrato de arrendamiento si el inquilino no utiliza el piso de acuerdo con el contrato o se comporta en general de forma contraria al contrato y esto perturba de forma significativa los derechos del arrendador o la convivencia de los compañeros de piso.

Esto incluye, por ejemplo, daños en el piso, alteración del orden público por ruidos y similares.