![Banner Jena](/system/files/styles/header_image_tiny/private/2022-12/Artboard%201LSJ_Banner_Rubrik_Startseite_grau_0.png?h=4bf80492&itok=ozKMqJ90)
Huren
In de meeste gevallen koop je geen accommodatie, maar huur je deze op tijdelijke of lange termijn. Je moet een aantal basisdingen weten over het huren van een flat.
Wat is een huurcontract en wat moet erin staan? Wat is een kale huurprijs en waarom moet je exploitatiekosten betalen? Welke rechten en plichten heeft de verhuurder en welke rechten en plichten heb jij als verhuurder? Wanneer en waar moet je een nieuwe flat inschrijven? Wat zijn huisregels en waarom moet je je eraan houden?
Er zijn vaste wettelijke regels over huren. Om ervoor te zorgen dat alles soepel verloopt bij het huren van je nieuwe flat, helpt het als je van tevoren uitgebreide informatie inwint.
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een bindende overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder, op voorwaarde dat de inhoud ervan gebaseerd is op het toepasselijke recht. De huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gesloten.
Als je een appartement huurt, moet je aandringen op een schriftelijke huurovereenkomst. Controleer het contract grondig voordat je het ondertekent.
Het huurcontract verplicht de verhuurder om de flat in goede staat aan de huurder over te dragen. De huurder verbindt zich ertoe de overeengekomen huur regelmatig en op tijd aan de verhuurder te betalen en de flat in goede staat te houden.
In het huurcontract worden de locatie en de grootte van de flat beschreven, evenals het aantal en het type kamers, inclusief de kelderkamers. Zowel het bedrag van de kale huur (ook wel basishuur genoemd) als het bedrag van de bijkomende algemene werkingskosten en kosten voor verwarming en water (samen de warme huur genoemd) worden in het contract gespecificeerd.
In het huurcontract staat ook wanneer de huur betaald moet worden, namelijk uiterlijk op de derde werkdag van de maand. Er staat ook in wanneer en hoe de huurovereenkomst kan worden beëindigd en de flat kan worden teruggegeven aan de verhuurder.
Afspraken over cosmetische reparaties en onderhoud van de flat staan ook in het huurcontract.
Links
Bijkomende kosten
De algemene exploitatiekosten en de kosten voor verwarming en water zijn belangrijke onderdelen van de huurovereenkomst en worden in de huurovereenkomst weergegeven als forfaitaire maandelijkse voorschotten.
De algemene exploitatiekosten omvatten voornamelijk
- Kosten voor verwarming en warm water
- Kosten voor koud water, afvalwater en regenwater
- Onroerende voorheffing en opstalverzekering
- Kosten voor het schoonmaken van het gebouw, de straat en afvalverwerking
- Kosten van de huismeester
- Kosten voor huisverlichting, mogelijk liftkosten.
De kosten voor verwarming, warm water en koud water zijn afhankelijk van het verbruik. Daarom worden de watermeters en warmtekostenverdelers jaarlijks uitgelezen, meestal begin januari, en worden de werkelijke kosten in rekening gebracht. Indien nodig moet de huurder hiervoor toegang verlenen tot zijn appartement.
Het resultaat van deze jaarlijkse afrekening van de exploitatiekosten is een creditsaldo of een bijkomende vordering en wordt tijdens het lopende kalenderjaar aan de huurder meegedeeld voor het gefactureerde jaar. Als je het niet eens bent met de afrekening, dien dan binnen 4 weken na ontvangst van de afrekening schriftelijk bezwaar in bij de verhuurder.
De werkelijke woonlasten, inclusief exploitatie- en stookkosten, worden dus pas na de jaarlijkse afrekening van de exploitatiekosten berekend en vastgesteld.
Bij bijzonder hoge of lage bijkomende kosten kunnen de maandelijkse voorschotten voor het volgende jaar door de verhuurder worden aangepast om zeer hoge bijkomende kosten in de toekomst te voorkomen. De verhuurder kan de voorschotten ook verhogen bij een stijging van de energieprijzen. De huurder wordt vooraf schriftelijk op de hoogte gesteld van de voorgenomen verhoging van de voorschotten.
Als je een sociale uitkering ontvangt
Als je een extra betaling moet doen volgens de energierekening, kun je een aanvraag indienen bij jenarbeit of de sociale dienst om deze extra betaling te laten dekken als je een uitkering van deze instanties ontvangt.
De informele aanvraag moet onmiddellijk na ontvangst van de energierekening worden ingediend. Een kopie van de volledige jaarafrekening moet worden bijgevoegd. Je kunt de extra exploitatiekosten ook aanvragen voor huurcontracten die niet meer bestaan als je op dat moment nog een ALG II- of bijstandsuitkering ontvangt.
Een aanvraag voor extra exploitatiekosten wordt alleen geheel of gedeeltelijk als subsidie of lening uitbetaald als de kosten niet zijn veroorzaakt door inefficiënt verbruiksgedrag. Je moet er dus voor zorgen dat je zuinig omgaat met verwarming en water.
Een creditnota van de jaarlijkse energierekening moet ook onmiddellijk worden ingediend bij jenarbeit of de sociale dienst, omdat dit als inkomen wordt beschouwd en dus in aanmerking moet worden genomen bij de toekenning van uitkeringen.
Deposito's en coöperatieve aandelen
In de regel maakt de overeenkomst over een huurwaarborg deel uit van de huurovereenkomst. De huurwaarborg is een borg die door de huurder wordt verstrekt. Hij dient als zekerheid voor mogelijke vorderingen van de verhuurder die voortvloeien uit de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als gevolg van schadeclaims, uitstaande huurbetalingen en andere.
Het bedrag van de waarborg mag niet hoger zijn dan 2 tot 3 basishuren. In Jena is dit meestal 2 kale huur. De borg moet altijd volledig worden betaald aan het begin van de huurperiode.
Als je financieel niet in staat bent om dit te doen, is betaling van de waarborgsom in termijnen alleen mogelijk na voorafgaande overeenkomst met de verhuurder. De eerste termijn moet aan het begin van de huurperiode worden betaald.
De huurwaarborg wordt meestal geïnvesteerd in een spaarboekje van de huurder, dat wordt verpand en overhandigd aan de verhuurder.
De huurwaarborg moet volledig en met rente aan de huurder worden terugbetaald als de huurder tijdens de huurperiode geen schade heeft veroorzaakt en er geen huurachterstand of openstaande vordering van de energierekening is.
Anders worden de vorderingen van de verhuurder op de huurder verrekend met de huurwaarborg en wordt, indien van toepassing, alleen een pro rata terugbetaling gedaan. De verhuurder heeft over het algemeen 3 tot 6 maanden na het einde van de huurperiode om de huurwaarborg terug te betalen.
Als de verhuurder eisen stelt die voortvloeien uit de huur, moet hij een lijst opstellen van de eisen, met vermelding van de reden en het bedrag. Als je het er niet mee eens bent dat je de waarborgsom niet (volledig) terugkrijgt en je kunt geen overeenstemming bereiken met de verhuurder, dan kun je gerechtelijke stappen ondernemen bij de lokale rechtbank in je woonplaats.
Als je een flat van een woningcorporatie wilt huren, moet je lid worden van de coöperatie. Je verwerft aandelen en wordt daarmee een stemgerechtigd lid dat inspraak heeft in huisvestingszaken. Het bedrag van deze aandelen verschilt van coöperatie tot coöperatie. Als je verhuist, krijg je je aandelen binnen een boekjaar terugbetaald.
Als je een uitkering ontvangt en niet in staat bent om de borg of de aandelen van de coöperatie uit eigen middelen te betalen, informeer dan bij je gemeente naar financieringsmogelijkheden.
Vlakke overdracht
De flat wordt op de afgesproken dag aan de huurder overgedragen. Bekijk je nieuwe flat goed. Er wordt een zogenaamd overdrachtsprotocol ingevuld, waarin alle bestaande gebreken worden genoteerd.
Ook het soort en aantal sleutels dat aan de huurder wordt verstrekt, wordt genoteerd. Daarnaast worden de meterstanden van de water- en elektriciteitsmeters en warmtekostenverdelers schriftelijk vastgelegd.
Jij en de woningbeheerder als vertegenwoordiger van de verhuurder of de verhuurder zelf ondertekenen het overdrachtsprotocol. Je ontvangt hiervan een kopie.
Huurbetaling
Als huurder geef je de verhuurder meestal een machtiging voor automatische incasso van je rekening of betaal je je huur via een doorlopende machtiging. Zo ben je verzekerd van een regelmatige huurbetaling. Contante betaling is niet gebruikelijk.
Als je een uitkering van de jenarbeit of de gespecialiseerde sociale diensten ontvangt, is het op jouw verzoek ook mogelijk om de huur rechtstreeks aan de verhuurder over te maken. Je moet de betreffende instantie schriftelijk op de hoogte brengen van je verzoek.
Verhuizing
Als u naar uw nieuwe huis wilt verhuizen, moet u veel organiseren. Afhankelijk van de grootte van je huishouden kun je de verhuizing zelf organiseren, bijvoorbeeld met je eigen auto of die van een vriend.
Heb je een grotere auto nodig? Met het juiste rijbewijs kun je ook online een bestelwagen huren bij verschillende aanbieders.
Het kan ook zijn dat je de verhuizing helemaal wilt uitbesteden. In dat geval kun je offertes aanvragen bij professionele verhuisbedrijven en de juiste aanbieder vinden.
Let op de parkeermogelijkheden voor je vorige en nieuwe woning. Als je ervan uit kunt gaan dat parkeerplaatsen beperkt zijn en je hebt vrije ruimte nodig, neem dan contact op met het team Verkeersregels en vraag een parkeerverbod aan vanwege de verhuizing.
Verhuiskosten
Als je verhuiskosten wilt declareren bij een uitkeringsinstantie, moet je de betaling van de huurwaarborg, verhuiskosten etc. apart aanvragen voordat je de huurovereenkomst ondertekent. De aanvragen moeten schriftelijk worden ingediend en voldoende worden onderbouwd.
Over het algemeen worden de verhuiskosten en de huurwaarborg gedekt als de verhuizing noodzakelijk is of werd geregeld door jenarbeit of de sociale dienst en de kosten van de toekomstige woning redelijk zijn.
In de regel wordt de verhuizing als noodzakelijk erkend als je buiten Jena gaat werken, als je gescheiden bent van je echtgenoot of in het geval van een ernstig gezondheidsrisico of vanwege onredelijk krappe leefomstandigheden.
Een verhuizing is in principe niet nodig als een kind in de gemeenschap van behoeftigen meerderjarig is geworden, als de woning slecht is ingericht of als er alleen de wens is om naar een andere buurt te verhuizen.
Verhuiskosten worden gedekt voor het huren van een voertuig en voor verhuisdozen.
Als de verhuizing niet zelfstandig kan worden uitgevoerd, bijvoorbeeld door gezondheidsbeperkingen, moeten ten minste 3 prijsopgaven van verhuisbedrijven aan jenarbeit of de gespecialiseerde sociale dienst worden voorgelegd. De kosten worden dan gedekt op basis van de gunstigste offerte.
Na de verhuizing
Na een geslaagde verhuizing moet je je nieuwe woonplaats onmiddellijk laten registreren bij het bevolkingsregister, in Jena bij het Burgerservicecentrum. Je kunt het beste een afspraak maken voor de periode van twee weken na de verhuizing vóór de geplande verhuizing.
Het is handig als je een verzendopdracht regelt bij het postkantoor. Dit geeft je de tijd om eventuele andere noodzakelijke herregistraties in gang te zetten. Terwijl je je nieuwe adres doorstuurt naar de relevante kantoren, zal post naar je vorige adres je ook bereiken in je nieuwe woning.
Breng de relevante autoriteiten, je werkgever, het registratiekantoor, de ziektekostenverzekeraar, het bureau voor de heffing van rijbewijzen en verzekeringsmaatschappijen op de hoogte van je nieuwe verblijfplaats. Breng ook je internet-, telefoon- en energieleveranciers op de hoogte van de verandering.
Links
Energievoorziening
Onmiddellijk nadat je je intrek hebt genomen in je nieuwe appartement, moet je je inschrijven bij Stadtwerke Jena of een andere energieleverancier van je keuze en een leveringscontract tekenen voor elektriciteit en, indien beschikbaar in de flat, ook voor gas.
Neem hiervoor contact op met de leverancier van je keuze. Soms zal je huisbaas dit ook voor je doen nadat je het huurcontract hebt ondertekend.
Om energie en dus kosten te besparen, koop je elektrische huishoudelijke apparaten in energie-efficiëntieklasse AA of A. Gebruik spaarlampen. Je bespaart ook geld als je apparaten met een hoog verbruik, zoals televisies of computers, van het lichtnet loskoppelt voordat je naar bed gaat of als je langere tijd weg bent.
Huisregels
De huisregels regelen het samenleven van alle medebewoners in het gebouw. Ze gelden voor iedereen en bevatten je rechten en plichten. Houd je aan de regels in je huisreglement. Dit is een algemeen geldend kader dat per verhuurder kan verschillen.
De huisregels regelen de volgende aspecten van wonen en huren:
- Geluid: Vermijd onnodige geluidsoverlast. Lawaai is verboden tijdens de middagrust.
- Veiligheid: Sluit voordeuren en kelderingangen achter je en houd vlucht- en reddingswegen vrij.
- Schoonmaken: Maak trappen en gangen schoon volgens het schoonmaakrooster en maak gebruik van de voorzieningen voor het scheiden van afvalsoorten (zie nutsbedrijven).
- Ventilatie: Houd je aan de aanbevelingen voor het ventileren van de woning om vocht en schimmelgroei te voorkomen.
- Voertuigen: neem de voorschriften voor het parkeren van fietsen en voertuigen in acht.
- Huisdieren houden: informeer naar de regels voor het aanschaffen en houden van huisdieren.
Huisdieren houden
Als er in het huurcontract niets is afgesproken over het houden van huisdieren, mag de huurder kleine dieren aanschaffen zonder toestemming van de verhuurder, maar moet hij voor grotere dieren toestemming vragen aan de verhuurder. Ook kan in het huurcontract worden afgesproken dat voor het houden van dieren toestemming van de verhuurder nodig is.
Het kan zijn dat het de huurder niet algemeen verboden is om huisdieren te houden, maar dat het de huurder uitdrukkelijk verboden is om honden en katten te houden. In dit geval mogen alleen kleine dieren zoals siervissen, hamsters, muizen of grasparkieten worden gehouden.
Een uitzondering hierop is het houden van een blindengeleidehond indien dit nodig is. Dit is altijd toegestaan.
Als de dieren de andere huurders aanzienlijk storen, kan een vergunning voor het houden van dieren worden ingetrokken. De verhuurder kan bijvoorbeeld de vergunning intrekken voor een hond die elke dag onophoudelijk blaft.
Defecten
Gebreken zoals schimmel of een niet werkende verwarming moeten indien mogelijk schriftelijk aan de verhuurder worden gemeld. Schade moet binnen een redelijke termijn door de verhuurder worden verholpen.
Als de verhuurder verantwoordelijk is voor het gebrek en het niet op korte termijn kan worden verholpen, heeft de huurder recht op huurverlaging.
Schimmel is een gebrek als ieder ander. Het kan echter ook worden veroorzaakt door verkeerd verwarmings- en ventilatiegedrag van de huurder. Schimmelvorming geeft de huurder niet het recht om het contract zonder opzegtermijn te beëindigen.
Cosmetische reparaties
Cosmetische reparaties zijn wettelijk en contractueel geregelde werkzaamheden die bedoeld zijn om de slijtage van het appartement door normaal gebruik te compenseren.
De cosmetische reparaties die door de huurders moeten worden uitgevoerd tijdens het gebruik omvatten het behangen en schilderen van de muren en plafonds, het onderhoud van de vloeren, binnendeuren, ramen en de binnenkant van de deur van de flat.
Huurders moeten deze reparaties professioneel en op eigen kosten uitvoeren tijdens de huurperiode, vooral als de flat onderhevig is aan zware slijtage.
Ze dragen ook de kosten van kleine onderhoudswerkzaamheden, bijvoorbeeld voor het herstellen van schade aan elektrische, water- en gasinstallaties, verwarmingssystemen en raam- en deursloten.
Aan het einde van de huurperiode moeten de huurders alle nodige herstellingen uitvoeren om aanzienlijke slijtage of schade aan de flat te compenseren of te herstellen.
Aan de andere kant mag de verhuurder niet eisen dat het appartement wordt gerenoveerd of in een bepaalde kleur wordt geverfd wanneer de huurder verhuist. Normale en gepaste tekenen van slijtage, zoals lichte krassen, tekenen van slijtage die niet te wijten zijn aan grove nalatigheid, hoeven niet door de huurder te worden verwijderd.
Huurverhoging
De verhuurder heeft het recht om moderniseringsmaatregelen uit te voeren die dienen om het gehuurde goed te onderhouden of te verbeteren, om energie of water te besparen, enz. De huurder moet dergelijke maatregelen tolereren als ze geen ongemakken veroorzaken voor hem, zijn gezinsleden of leden van zijn huishouden.
De huurder moet dergelijke maatregelen gedogen als ze geen overlast veroorzaken voor hemzelf, zijn gezinsleden of leden van zijn huishouden. Nadat de moderniseringsmaatregelen zijn voltooid, heeft de verhuurder het recht om de maandelijkse huur te verhogen tot een wettelijk geregelde omvang.
Daarnaast mag een verhuurder de huur binnen de wettelijke bepalingen verhogen als gevolg van een algemene stijging van de exploitatiekosten of om zich aan te passen aan de huidige huurindex.
Huurders worden hierover vooraf schriftelijk geïnformeerd. In het geval van een huurverhoging hebben huurders een speciaal beëindigingsrecht.
Annulering
De huur kan door de huurder worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegging moet dan uiterlijk op de 3e werkdag van een kalendermaand tot het einde van de daaropvolgende maand door de verhuurder zijn ontvangen.
Omdat niet de datum waarop de opzegging is verzonden, maar de datum waarop deze is ontvangen relevant is, is het raadzaam om de opzegging per aangetekende brief met ontvangstbevestiging te versturen. Je kunt de opzegging ook persoonlijk afgeven en een kopie van de opzegging laten bevestigen.
Aan het einde van de huurperiode, uiterlijk op de opleveringsdatum, moet de huurder het appartement volledig ontruimen en in de oorspronkelijke staat herstellen.
Structurele veranderingen die zelfstandig zijn aangebracht tijdens de huurperiode moeten worden verwijderd (bijv. scheidingswanden).
De verhuurder heeft het recht om de huurovereenkomst zonder opzegtermijn te beëindigen met een goede reden, in het bijzonder als de huurder een achterstand heeft met de betaling van de huur en het bedrag van de achterstand 2 maanden huur is. In dit geval omvat de maandelijkse huurprijs ook maandelijkse voorschotten voor bijkomende kosten.
De verhuurder zal de huurovereenkomst ook beëindigen als de huurder de flat niet gebruikt in overeenstemming met het contract of zich in het algemeen gedraagt in strijd met het contract en dit de rechten van de verhuurder of het samenleven van de medebewoners aanzienlijk verstoort.
Hieronder vallen bijvoorbeeld schade aan de flat, verstoring van de rust door lawaai en dergelijke.